10 Yıllık Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? İhtarname Süresi, Şartlar ve 2026 Güncel Rehber

Gayrimenkul hukukunda mülk sahipleri ve kiracılar arasında en sık yaşanan uyuşmazlıkların başında uzun süreli kira ilişkilerinin sonlandırılması gelmektedir. Halk arasında “10 yıllık kiracının tahliyesi” olarak bilinen süreç, aslında sanılandan çok daha teknik hesaplamalar, katı süre şartları ve usul kuralları barındırmaktadır.

Baltacı Hukuk olarak, Türk Borçlar Kanunu (TBK) madde 347 çerçevesinde, 10 yılını dolduran kiracının tahliye sürecini, Yargıtay’ın 2025-2026 dönemindeki güncel içtihatlarını ve yapılan kritik hataları sizler için detaylı bir rehber haline getirdik. Eğer “Kiracım 10 yıldır oturuyor, nasıl çıkarabilirim?” veya “10 yıllık kiracıyım, haklarım neler?” diyorsanız, doğru yerdesiniz.

1. 10 Yıllık Kiracı Tahliyesi Nedir? (TBK Madde 347)

Türk hukuk sisteminde kiracıyı koruyan “haklı sebep” ilkesi esastır. Yani kural olarak; kiracı kirasını ödediği ve sözleşmeye uyduğu sürece, mülk sahibi “süre bitti” diyerek tahliye isteyemez. Ancak Kanun Koyucu, mülkiyet hakkının özünü zedelememek adına bu korumaya bir sınır getirmiştir.

TBK 347. maddeye göre; 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, kiraya veren hiçbir sebep göstermek zorunda olmaksızın (ihtiyaç, tadilat vb. gerekçelere dayanmadan) kira sözleşmesini tek taraflı olarak feshedebilir. Bu, mülk sahibine tanınmış istisnai ve güçlü bir haktır.

Ancak bu hakkın kullanılabilmesi, “zamanlamanın” milimetrik bir hassasiyetle yapılmasına bağlıdır.

2. En Kritik Nokta: 10 Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?

Uygulamada yapılan en büyük hata, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin üzerine direkt 10 yıl ekleyerek hesap yapmaktır. Kanun “10 yıllık uzama süresi” tabirini kullanır. Bu da hesabın şu formülle yapılmasını gerektirir:

1 + 10 + 1 Kuralı (Altın Formül)

Belirli süreli kira sözleşmelerinde (Türkiye’deki sözleşmelerin %99’u böyledir) tahliye tarihi şu 3 aşamanın toplamıyla bulunur:

1. Sözleşme Süresi: Tarafların başta anlaştığı süre (Genellikle 1 yıl).

2. Uzama Süresi: Sözleşme bittikten sonra kanunen işleyen 10 yıllık blok süre.

3. Bildirim Yılı: Tahliye hakkının kullanılacağı, uzama süresini takip eden yıl.

Bu formülü somut bir örnekle açıklayalım:

Baltacı Hukuk Uyarısı: Görüldüğü üzere, 1 yıllık sözleşmesi olan bir kiracıyı “sebepsiz” tahliye etmeniz, fiilen kira ilişkisinin 12. yılının sonunda mümkün olmaktadır.

3. Tahliye İçin Gerekli Şartlar ve İhtarname Süreci

Sürenin dolması tek başına yetmez; iradenizi hukuka uygun şekilde karşı tarafa bildirmeniz gerekir.

A. Yazılı Bildirim (İhtarname) Şartı

TBK 348. madde uyarınca fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır. WhatsApp, SMS veya sözlü bildirimler geçersizdir. İspat kolaylığı ve hukuki güvenlik açısından ihtarnamenin Noter kanalıyla gönderilmesi elzemdir.

B. “3 Ay Kala” Kuralı ve Tebligat Riski

Kanun, ihtarnamenin yeni kira dönemi başlamadan en az 3 ay önce kiracının eline ulaşmasını (tebliğ edilmesini) şart koşar.

• Risk: İhtarnameyi notere verdiğiniz tarih değil, postacının kiracıya teslim ettiği tarih esastır.

• Öneri: PTT süreçlerindeki aksamalar, kiracının adreste bulunamaması gibi risklere karşı, ihtarnamenizi sürenin bitimine 3 ay kala değil, en az 4-5 ay önce göndermenizi tavsiye ederiz.

C. Arabuluculuk Dava Şartı (2026 Güncel)

1 Eylül 2023 itibarıyla kira davalarında arabuluculuk zorunlu hale gelmiştir. İhtarname süreci tamamlanıp kira dönemi bittiğinde, doğrudan mahkemeye gidemezsiniz. Önce Adliye Arabuluculuk Bürosu’na başvurulmalı, süreç “anlaşamama” ile sonuçlanırsa dava açılmalıdır. Arabuluculuk tutanağı olmadan açılan davalar usulden reddedilir.

4. Ev Sahiplerinin Yaptığı Ölümcül Hata: “Yeni Sözleşme”

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun (E. 2017/6-3 K. 2021/614) emsal kararı, birçok mülk sahibinin tahliye hakkını kaybetmesine neden olmaktadır.

Kural Şudur: Taraflar kira ilişkisi devam ederken (örneğin 8. yılda), kira bedelini güncellemek veya başka şartları değiştirmek için yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalarlarsa, 10 yıllık süre SIFIRLANIR.

Süre, artık ilk sözleşme tarihinden değil, son imzalanan sözleşme tarihinden itibaren baştan başlar.

• Ne Yapılmalı? Kira artışı veya şart değişikliği için asla “yeni kira kontratı” almayın/imzalamayın. Bunun yerine mevcut sözleşmeye atıf yapan bir “Ek Protokol” veya “Kira Artış Belgesi” düzenleyin.

5. Dava Süreci ve Maliyetler

İhtarname çekildi, arabuluculukta anlaşılamadı ve süre doldu. Sırada Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açmak var.

• Yetkili Mahkeme: Gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesi.

• Dava Süresi: İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyükşehirlerde mahkeme yoğunluğuna göre yerel mahkeme süreci 1-1.5 yıl, İstinaf süreciyle birlikte toplam 2.5 – 3.5 yıl sürebilmektedir.

• Maliyetler (2026): Dava harçları yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Buna tebligat, bilirkişi ücretleri ve avukatlık ücreti eklenir. Davayı kazandığınızda bu masraflar (karşı vekalet ücreti dahil) kiracıya yükletilir.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. 10 yıllık kiracıyı çıkarmak için kendim oturacağım demem gerekir mi?

Hayır. TBK 347. maddeye dayanan tahliyelerde “ihtiyaç” veya başka bir gerekçe sunmanıza gerek yoktur. Sürenin dolması ve usulüne uygun bildirim yeterlidir.

2. Kiracım ihtarnameyi teslim almazsa ne olur?

Kiracının evde bulunamaması veya tebligatı almaktan kaçınması durumunda, Tebligat Kanunu’nun 21. maddesine göre muhtara yapılan tebligat geçerli sayılır ve süreler işlemeye başlar.

3. 10 yıl dolduktan sonra hemen dava açabilir miyim?

Hayır. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra, takip eden kira yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarname göndermeniz gerekir. Dava ancak bu süreler geçtikten sonra açılabilir.

4. Dava açmadan, sadece ihtarname ile kiracıyı polis zoruyla çıkarabilir miyim?

Hayır. İhtarname sadece bir bildirimdir, icra gücü yoktur. Kiracı rızasıyla çıkmazsa, mutlaka mahkeme kararı ve icra dairesi aracılığıyla tahliye gerekir.

5. Kira sözleşmemiz sözlü, yine de 10 yıllık tahliye hakkım var mı?

Evet. Kira sözleşmesinin yazılı olması şart değildir. Ancak sözleşmenin başlangıç tarihini (elektrik/su aboneliği, banka dekontları vb. ile) ispatlamanız gerekir. Başlangıç tarihi ispatlandığında hesaplama aynı şekilde yapılır.

6. Avukat tutmak zorunda mıyım?

Kanunen zorunlu değildir ancak sürecin teknik boyutu (süre hesaplamaları, tebligat usulleri, arabuluculuk) nedeniyle yapılacak en küçük usul hatası, davanın reddedilmesine ve sürecin yıllarca uzamasına neden olabilir. Bu nedenle uzman bir gayrimenkul avukatı ile çalışılması şiddetle önerilir.

Baltacı Hukuk Bürosu olarak, kira hukuku konusundaki derin tecrübemizle tahliye süreçlerinizi en hızlı, en az maliyetli ve hukuka uygun şekilde yönetiyoruz. 10 yıllık süre hesaplaması, ihtarname hazırlığı ve dava takibi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.