5 Yıl Dolan Kiracı Kira Artışı ve Kira Tespit Davası Şartları 2026

Türkiye’de gayrimenkul hukuku ve spesifik olarak kira hukuku, son yıllarda yaşanan ekonomik dalgalanmalar, yüksek enflasyon oranları ve sürekli güncellenen yasal düzenlemeler ekseninde en çok tartışılan hukuki alanların başında gelmektedir. Ülkemizde özellikle konut kiralarında uygulanan ve mülk sahipleri ile kiracılar arasında derin uçurumlar yaratan yüzde yirmi beşlik yasal artış sınırının 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermesiyle birlikte, kira artışları yeniden serbest piyasa ve enflasyon dinamiklerine dönmüştür. Bu yasal geçişin ardından 2025 ve 2026 yılları, kira sözleşmelerinin yeniden yapılandığı, enflasyonist ortamda eriyen kira bedellerinin güncellenmesi taleplerinin zirveye ulaştığı yıllar olmuştur. Bu noktada, Türk Borçlar Kanunu madde 344 hükümleri devreye girmekte ve özellikle kira ilişkisinin beş yılı doldurması, hukuki açıdan taraflar için yepyeni bir dönemin kapılarını aralamaktadır.

Beşinci yılın sonunda kiraya veren, Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranlarına veya geçmişte sözleşmede kararlaştırılan sabit artış maddelerine bağlı kalmaksızın, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına, çevredeki emsal kira bedellerine ve taşınmazın mevcut durumuna göre yeniden belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açma hakkı kazanmaktadır. Baltacı Hukuk olarak, Gayrimenkul Hukuku, Ticaret Hukuku ve İcra Hukuku alanlarındaki bütünleşik uzmanlığımızla hazırladığımız bu kapsamlı rehberde; 2026 yılı güncel mevzuatı, değişen zorunlu arabuluculuk şartları, Yargıtay emsal kararları, hakkaniyet indirimi hesaplamaları ve istinaf parasal sınırları ışığında, beş yılını dolduran kiracılar için kira artış prosedürlerini ve kira bedelinin tespiti davasının tüm şartlarını en ince ayrıntısına kadar inceleyeceğiz.

2026 Yılında Kira Artış Oranlarının Hukuki Temelleri ve TÜFE Dönemi

Kira sözleşmelerinde artış oranının nasıl ve hangi yasal sınırlara göre belirleneceği, sözleşmenin süresine, niteliğine ve tarafların tacir olup olmamasına göre temelden farklılık göstermektedir. Beşinci yılını henüz doldurmamış konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, taraflar arasında başkaca geçerli ve daha düşük bir oran kararlaştırılmamışsa, artış tavanı her halükarda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Bu kural, fahiş artışların önüne geçerek kiracıyı korumayı hedeflerken, aynı zamanda enflasyon oranında bir artış sağlayarak kiraya verenin mülkiyet hakkından doğan gelirinin tamamen erimesini engellemeyi amaçlar.

Geçmiş yıllardaki sabit tavan uygulamalarının sona ermesiyle, 2026 yılında kira artışının nasıl uygulanacağı sözleşmenin başlangıç tarihine göre değil, sözleşmenin hangi ayda yenilendiğine göre belirlenmektedir. Bir kira sözleşmesi süresi dolduğunda ve taraflar fesih bildiriminde bulunmayarak kiracı-mülk sahibi ilişkilerini devam ettirdiğinde, sözleşme yasa gereği kendiliğinden aynı şartlarla bir yıl uzamaktadır. Bu uzama anında uygulanacak artış oranı, ilgili ayda açıklanan TÜFE on iki aylık ortalamasını kesinlikle geçemez.

Aşağıdaki tabloda, 2026 yılının ilk ayları için Türkiye İstatistik Kurumu verileri ışığında belirlenen ve hem konut hem de ticari işyeri kiralarında uygulanması gereken yasal üst sınır olan TÜFE on iki aylık ortalama artış oranları gösterilmektedir:

Bu tablo üzerinden pratik bir senaryo kurgulamak konunun daha iyi anlaşılmasını sağlayacaktır. Beş yılını henüz doldurmamış bir kiracının mevcut aylık kira bedelinin yirmi bin Türk Lirası olduğunu ve sözleşmesinin yenileme döneminin Şubat 2026 olduğunu varsayalım. Bu durumda, mülk sahibinin yasal olarak talep edebileceği maksimum artış oranı yüzde 33,98 olacaktır. Bu oranın yirmi bin Türk Lirası üzerinden hesaplanmasıyla bulunacak artış tutarı altı bin yedi yüz doksan altı Türk Lirasıdır. Dolayısıyla, Şubat 2026 dönemi itibarıyla yeni aylık kira bedeli en fazla yirmi altı bin yedi yüz doksan altı Türk Lirası olarak belirlenebilecektir. Kiraya veren, bölgedeki diğer evlerin kirasının elli bin Türk Lirasına çıktığını iddia etse dahi, eğer sözleşme henüz beş yılını doldurmamışsa, TÜFE sınırını aşarak tek taraflı bir artış yapamaz ve tespit davası yoluyla serbest piyasa rayicini talep edemez.

Beşinci Yılın Sonunda Değişen Hukuki Dinamikler ve Sınırların Kalkması

Kira hukuku kapsamında beş yıllık sürenin dolması, sıradan bir takvimsel yenilenmenin ötesinde, taraflar arasındaki hukuki dengelerin tamamen yeniden kurulduğu bir dönüm noktasıdır. Türk Borçlar Kanunu madde 344/3 fıkrası, yasa koyucunun uzun süreli sözleşmelerde değişen ekonomik koşulların yaratabileceği adaletsizlikleri gidermek amacıyla kurguladığı bir sübap mekanizmasıdır. Bu madde uyarınca, taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin sözleşmeye bir hüküm koymuş olsalar bile, kira sözleşmesinin beş yıldan uzun sürmesi veya beş yılın sonunda yenilenmesi halinde, altıncı kira yılı başından itibaren TÜFE sınırı bağlayıcılığını yitirir.

Bu aşamada hukuki dinamik, endekse bağlı yasal artıştan, piyasa gerçeklerine bağlı hakkaniyetli artışa evrilir. Mahkeme tarafından belirlenecek olan yeni kira bedeli, salt enflasyon verilerine göre değil; taşınmazın fiziki durumu, konumu, çevresindeki emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkeleri gibi çok parametreli bir değerlendirme süzgecinden geçirilerek tespit edilir. Bir başka deyişle, beş yıl boyunca TÜFE oranlarıyla artan ve zamanla çevresindeki yeni kiralanan evlerin veya işyerlerinin fiyatlarının çok gerisinde kalan kira bedeli, altıncı yılın başlamasıyla birlikte mahkeme kararıyla “serbest piyasa ayarlamasına” tabi tutulur.

Baltacı Hukuk bünyesindeki Gayrimenkul Hukuku departmanımızın sıklıkla karşılaştığı uyuşmazlıklarda, mülk sahiplerinin beşinci yılın dolmasını beklemeden sabırsızlıkla bu davayı açma eğiliminde oldukları gözlemlenmektedir. Ancak yasa, tespit davasının serbest rayice göre açılabilmesi için beş tam yılın bütünüyle tamamlanmasını ve davanın altıncı yıl için ikame edilmesini kesin bir şart olarak aramaktadır. Beş yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme piyasa rayicini değil, yine TÜFE’yi dikkate almak zorundadır, bu da mülk sahibinin beklentilerini karşılamayarak zaman ve maddi kayıplara yol açar.

Kira Tespit Davası Nedir ve Hukuki Niteliği Nasıldır?

Kira bedelinin tespiti davası, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak yeni kira bedeli üzerinde karşılıklı rıza ile anlaşamamaları halinde, bu bedelin hâkim müdahalesiyle günün ekonomik ve yerel koşullarına uygun olarak tayin edilmesini sağlayan özel bir dava türüdür. Hukuk dogmatiği açısından incelendiğinde, bu dava bir “eda davası” değildir. Eda davaları, davalıyı bir şeyi vermeye, yapmaya veya yapmamaya mahkûm eden davalardır. Oysa kira tespit davası, doğası gereği bir “tespit davasıdır”. Bu dava sonucunda mahkeme, davacının cebine doğrudan bir para girmesini emretmez; yalnızca var olan kira sözleşmesinin asli unsurlarından biri olan bedel unsurunu, taraflar arasındaki ifa dengesini yeniden sağlamak amacıyla günceller ve hukuken tescil eder.

Yargıtay içtihatlarında bu davanın temel felsefesi, bozulan ekonomik dengenin yeniden kurulması olarak açıklanmaktadır. Uzun yıllar süren kira ilişkilerinde, ülkenin içinde bulunduğu ekonomik dalgalanmalar, gayrimenkulün bulunduğu bölgenin değer kazanması (örneğin yeni bir metro hattının açılması veya bir alışveriş merkezinin inşa edilmesi) gibi faktörler, başlangıçta adil olan kira bedelini zamanla komik rakamlara düşürebilir. İşte Türk Borçlar Kanunu’nun 344. ve 345. maddeleri, mülk sahibinin mülkiyet hakkından doğan yararlanma yetkisinin içinin boşaltılmasını engellemek ve ifa dengesizliğini ortadan kaldırmak için bu hukuki enstrümanı ihdas etmiştir.

2026 Yılı Güncel Mevzuatına Göre Kira Tespit Davası Açma Şartları

Bir hukuki sürecin başarıya ulaşması ve mahkeme nezdinde esastan incelenip karara bağlanabilmesi, usul hukukunun emrettiği dava şartlarının eksiksiz olarak yerine getirilmesine bağlıdır. Baltacı Hukuk olarak müvekkillerimize her zaman vurguladığımız en önemli kural, usulün esastan önce geldiğidir. Ne kadar haklı olursanız olun, usul şartlarını taşımayan bir dava usulden reddedilmeye mahkûmdur. Kira tespit davasının açılabilmesi için aşağıdaki şartların kümülatif, yani hep birlikte sağlanması gerekmektedir.

Öncelikle taraflar arasında geçerli olarak kurulmuş ve hukuki mevcudiyetini sürdüren bir kira sözleşmesinin bulunması zorunludur. Kira sözleşmesinin kurulması Türk hukukunda herhangi bir geçerlilik şekline tabi tutulmamıştır; dolayısıyla yazılı olabileceği gibi tamamen sözlü olarak da kurulmuş olabilir. Ancak hukuki uyuşmazlıklarda ispat yükü iddia edene düştüğünden, yazılı bir kira sözleşmesinin varlığı süreci son derece hızlandırır. Yazılı sözleşmenin bulunmadığı durumlarda kiraya veren taraf, kira ilişkisini ve süresini banka ödeme dekontları, düzenli havale kayıtları, ilgili taşınmaza ait elektrik, su veya doğalgaz abonelik sözleşmeleri veya yeminli tanık beyanları gibi delillerle ispatlamak zorundadır. Geçerli bir kira ilişkisi ispatlanamazsa, ortada tespiti yapılacak bir bedel olamayacağından dava Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca reddedilecektir.

İkinci temel şart, kiralanan taşınmazın hukuki niteliği ile ilgilidir. Türk Borçlar Kanunu, kira bedelinin mahkemece tespiti kuralını yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörmüştür. Üzerinde herhangi bir yapı bulunmayan boş bir tarla, inşaat yapmaya elverişli bir arsa, üstü açık bir otopark, binek bir araç veya sanayi tipi bir iş makinesi gibi taşınır ve diğer nitelikteki taşınmaz kiraları için kira tespit davası açılamaz. Ticaret Hukuku departmanımız, şirketlerin depo olarak kiraladığı ancak çatılı işyeri vasfı taşımayan alanlarda yaşanan uyuşmazlıklarda, tespit davası yerine sözleşme serbestisi kuralları çerçevesinde farklı hukuki yollara başvurulması gerektiğini müvekkillerine raporlamaktadır.

Üçüncü şart, kira bedelinin emsal rayiçlere göre, yani serbest piyasa koşullarına uygun olarak belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren en az beş yıllık sürenin geçmiş olmasıdır. Bu kural, ilk kira yılının üzerine dört yenileme yılının bütünüyle tamamlanmasını ve davanın altıncı kira yılı başından itibaren etki doğuracak şekilde ikame edilmesini emreder. Eğer sözleşme henüz beş yılını doldurmamışsa ve sözleşme metninde yeni dönem kira artışının ne şekilde yapılacağına dair hiçbir hüküm bulunmuyorsa, kiraya veren yine tespit davası açabilir. Ancak bu istisnai senaryoda hâkim, serbest piyasa rayiçlerine göre değil, Türk Borçlar Kanunu madde 344/2 uyarınca TÜFE on iki aylık ortalamasını geçmemek kaydıyla hakkaniyete uygun bir belirleme yapmak durumundadır. Beş yılın dolması, işte bu TÜFE zincirini kıran yegâne unsurdur.

Son olarak, Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 114 kapsamında genel bir dava şartı olan davacının dava açmakta hukuki yararının bulunması gereklidir. Mahkemeler, teorik tartışmaları çözmek için değil, somut bir hakkın korunması için çalışır. Örneğin, kiracı zaten serbest piyasa rayiçlerini araştırıp, mülk sahibinin kafasındaki rakamı veya ona çok yakın adil bir bedeli her ay eksiksiz olarak banka hesabına yatırıyorsa, mülk sahibinin bu davayı açmasında güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı yoktur. Benzer şekilde bu dava sadece mülk sahibi tarafından değil, olağanüstü durumlarda piyasa kiraları çok düşmüşse ancak sözleşmedeki artış oranları sebebiyle kiracı aşırı yüksek bir bedel ödüyorsa, bedelin piyasa rayicine çekilmesi için kiracı tarafından da açılabilir. Bu yönüyle kanun, her iki tarafa da dengenin tesisi için hak tanımıştır.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk Süreci ve 2026 Uygulamaları

Yargı sistemimizdeki aşırı iş yükünü hafifletmek, taraflar arasındaki husumeti mahkeme salonlarına taşımadan barışçıl, hızlı ve çok daha az masraflı yollarla çözüme kavuşturmak amacıyla Adalet Bakanlığı tarafından köklü bir reforma imza atılmıştır. 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren ve 2026 yılı itibarıyla tam anlamıyla olgunlaşarak katı bir içtihat halini alan yasal düzenleme ile, kira tespit ve tahliye davaları dahil olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklar “zorunlu dava şartı arabuluculuk” kapsamına alınmıştır.

Bu düzenleme, davanın esasına geçilmeden önce tüketilmesi zorunlu bir yoldur. Kira bedelinin tespiti davası açmak isteyen taraf, doğrudan adliyenin tevzi bürosuna giderek dava açamaz. Öncelikle adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak süreci resmi olarak başlatmak zorundadır. Başvurunun yapılmasıyla birlikte UYAP sistemi üzerinden tarafsız, bağımsız ve özel eğitim almış bir arabulucu görevlendirilir. Arabulucu, her iki tarafı veya yasal temsilcilerini (avukatlarını) ilk toplantıya davet ederek müzakere sürecini başlatır. Arabuluculuk masasında taraflar, güncel ekonomik durumları, emsal kira bedellerini ve beklentilerini şeffaf bir şekilde tartışma fırsatı bulurlar.

Bu sürecin taraflar, özellikle de zamanla yarışan mülk sahipleri açısından çok kritik bir güvencesi bulunmaktadır: Arabuluculuk başvurusunun yapıldığı andan itibaren, arabuluculuk son tutanağının imzalandığı ve sürecin sona erdiği ana kadar geçen zaman zarfında, yasal zaman aşımı süreleri durur ve hak düşürücü süreler işlemez. Böylece, arabuluculuk masasında geçen birkaç haftalık sürede tarafların dava açma sürelerini kaçırmaları engellenmiş olur.

Arabuluculuk görüşmelerinin maliyet boyutu da kanunla sıkı sıkıya düzenlenmiştir. 2026 Yılı Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi kapsamında, konusu para olmayan veya para ile değerlendirilemeyen hukuki uyuşmazlıklarda saatlik ücretler belirlenmiştir. Ancak kira tespit davalarında belirlenecek yeni kira bedeli bir parasal değer ifade ettiğinden, bu tür uyuşmazlıklarda sürecin doğasına göre hem maktu hem de nispi değerlendirmeler söz konusu olabilmektedir. Arabuluculuk sürecinin temel maliyet dinamiklerini gösteren yapı şu şekildedir:

Eğer taraflar müzakereler sonucunda ortak bir kira bedeli üzerinde uzlaşamazsa, arabulucu sürecin anlaşmazlıkla sonuçlandığını belgeleyen bir “Anlaşmama Son Tutanağı” düzenler ve taraflara imzalatır. Bu belge, davanın açılabilmesi için adeta bir altın anahtar niteliğindedir. Kira tespit davası dilekçesi görevli Sulh Hukuk Mahkemesine sunulurken, bu son tutanağın ıslak imzalı orijinalinin veya e-imzalı kopyasının eklere konulması zorunludur. Eğer tutanak eklenmeden doğrudan dava açılırsa, mahkeme davacı tarafa tutanağı sunması için kesin bir süre verir. Bu kesin süreye ve ihtara rağmen tutanak mahkemeye sunulmazsa, Hukuk Muhakemeleri Kanunu madde 115 gereğince mahkeme dava şartı noksanlığı sebebiyle davayı usulden ve derhal reddeder.

Baltacı Hukuk olarak, arabuluculuk sürecini yalnızca aşılması gereken bürokratik bir engel olarak değil, uyuşmazlığın aylar hatta yıllar sürecek mahkeme koridorlarına taşınmadan çözülebilmesi için stratejik bir fırsat olarak görmekteyiz. Arabuluculuk masasına, bölgedeki güncel emsal kira raporları, enflasyon projeksiyonları ve Yargıtay’ın emsal kararları ile donanmış olarak oturmaktayız. Profesyonel bir argümantasyon ile varılacak ve taraflarca imzalanacak bir arabuluculuk anlaşma belgesi, kanun uyarınca kesinleşmiş bir mahkeme kararı (ilam) niteliği taşımakta olup , uyuşmazlığı birkaç hafta içinde kesin ve itiraz edilemez şekilde çözebilmektedir.

İhtarname Şartı ve 30 Gün Kuralı: Sürelerin Kritik Önemi (TBK Madde 345)

Kira tespit davalarında halk arasında, gayrimenkul danışmanları arasında ve hatta bazen hukuki pratiklerde en çok kafa karışıklığı yaratan, geri dönülmez hak kayıplarına yol açan konu, davanın hangi tarihte açılması gerektiği ve mahkemece belirlenecek yeni kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı hususudur. Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi, bu durumu son derece net, matematiksel ve tavizsiz bir takvime bağlamıştır.

Öncelikle şu temel kuralın altı çizilmelidir: Kira bedelinin tespiti davası, kural olarak her zaman açılabilir. Kanunda bu davayı açmak için belirlenmiş kısıtlayıcı bir hak düşürücü süre veya zaman aşımı yasağı yoktur. Ancak, mahkemenin yargılama sonucunda belirleyeceği yeni ve yüksek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, tamamen davanın açılış tarihine veya dava öncesinde çekilen ihtarnamenin kiracıya tebliğ edildiği tarihe göre değişkenlik gösterir.

İhtarname göndermek, sanıldığının aksine kira tespit davası açmak için zorunlu bir dava şartı değildir. Kiraya veren taraf, noter aracılığıyla hiçbir ihtar çekmeksizin de doğrudan arabuluculuğa başvurup akabinde dava açma hakkına sahiptir. Ancak ihtarname, belirlenecek yeni kiranın “içinde bulunulan veya hemen başlayacak olan yeni kira döneminden” itibaren geçerli olabilmesini sağlayan, hukuki tabirle zamanı donduran çok güçlü bir güvence aracıdır.

Belirlenecek yeni emsal kira bedelinin, başlayacak olan yeni kira yılından itibaren tüm bir yıl boyunca geçerli olmasını talep ediyorsanız önünüzde iki yasal seçenek bulunmaktadır. Birinci seçenek; yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce zorunlu arabuluculuk sürecini tamamlamış ve kira tespit davasını doğrudan mahkemede açmış olmaktır. İkinci ve uygulamada en çok tercih edilen seçenek ise; yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce kiracıya noter kanalıyla “yeni dönemde kira bedelinin piyasa koşullarına göre artırılacağına” dair yazılı bir ihtarname ulaştırmaktır. Eğer bu otuz günlük süreye riayet edilerek ihtarname kiracının eline ulaşmışsa (tebliğ edilmişse), kiraya veren artık rahat bir nefes alabilir. Çünkü bu durumda kiraya veren, o yeni kira dönemi bitene kadar (yani önündeki bir yıllık geniş periyot içinde) davasını açtığı takdirde, mahkemenin iki yıl sonra bile vereceği karar geçmişe yürüyecek ve zamlı bedel o ihtara konu kira döneminin en başından itibaren geçerli sayılacaktır.

Bu karmaşık süreci netleştirmek adına somut senaryolar üzerinden ilerlemek faydalı olacaktır:

Senaryo 1 (Doğru Süre Yönetimi): Kira sözleşmenizin her yıl yenilenme tarihi 1 Ekim olsun. Siz, 1 Ekim 2026 itibarıyla başlayacak yeni dönemde kiranın rayiç bedele çıkmasını istiyorsunuz. Bu durumda, en geç 31 Ağustos 2026 tarihine kadar (yani 1 Ekim’den en az 30 gün önce) artış ihtarnamesinin kiracının eline ulaşmış olması veya davanın açılmış olması şarttır. İhtarnameyi 25 Ağustos’ta tebliğ ettirdiyseniz, davayı ister Eylül ayında ister Ocak 2027’de açın, mahkeme kararı 1 Ekim 2026’dan itibaren geçerli olacaktır.

Senaryo 2 (Sürenin Kaçırılması ve Hak Kaybı): Aynı sözleşme için ihtarnameyi notere 28 Ağustos’ta verdiniz, ancak posta gecikmesi nedeniyle ihtarname kiracıya 5 Eylül’de ulaştı. 1 Ekim tarihine 30 günden daha az bir süre kala tebligat yapıldığı için yasal süre kaçırılmıştır. Bu durumda açacağınız davada mahkemece belirlenecek olan o yüksek piyasa rayiç bedeli, 1 Ekim 2026 dönemi için uygulanamaz. Mahkemenin belirlediği rakam, bir tam yıl sonrasına, yani 1 Ekim 2027 dönemi için geçerli olacak şekilde hüküm altına alınır. Kiraya veren açısından bu durum, tam on iki ay boyunca eski ve düşük bedel üzerinden kira almak, dolayısıyla devasa bir gelir kaybı yaşamak anlamına gelir.

Yargıtay uygulamalarına göre dikkat edilmesi gereken bir diğer ince usul nüansı da “erken açılan davalar” ile ilgilidir. Uygulamada bazen mülk sahipleri süreyi yanlış hesaplayarak, beşinci yıl dolmadan altıncı yıl için dava açmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve 3. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihatlarına göre, dava erken açılmış olsa dahi, eğer uzun süren yargılama safhası devam ederken 5. yılın sonu gelmiş ve davanın asıl açılması gereken yeni (6.) dönem başlamışsa, mahkeme davayı katı bir şekilcilikle doğrudan “süre yönünden” reddetmemelidir. Usul ekonomisi ilkesi gereği hâkim, duruşmada davacı tarafa dönerek “Yargılama sırasında yeni dönem başladı. Bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitini talep ediyor musunuz?” şeklinde açıkça sormalıdır. Davacı tarafın bu soruya olumlu yanıt vermesi halinde, sanki dava o dönem için açılmış gibi yargılamaya devam edilerek yeni dönemin rayici tespit edilmelidir. Bu içtihat, davacıları yıllar süren ve masraflı olan yargılama sürecini en baştan tekrar başlatma külfetinden kurtaran son derece önemli bir hukuki kazanımdır.

Eski Kiracı İndirimi: Hakkaniyet İndirimi ve Yargıtay Kriterleri

Kira bedelinin tespiti davalarında mahkemelerin verdiği kararlarda, kiracı lehine uygulanan ve kamuoyunda genel olarak “eski kiracı indirimi” olarak bilinen yasal kavrama hukuk literatüründe Hakkaniyet İndirimi adı verilmektedir. Bu indirim mekanizması, rastgele bir acıma duygusundan ziyade, kiracının uzun yıllardır aynı taşınmazda oturuyor olması, binaya ve bağımsız bölüme özen göstermesi, komşuluk ilişkilerini sürdürmesi ve en önemlisi kira ve aidat ödemelerini yıllar boyu aksatmadan düzenli bir şekilde ifa etmesi gibi olumlu davranışlarının hukuken ödüllendirilmesi esasına dayanır. Yasa koyucu ve Yargıtay, bir anda piyasa rayicine fırlayan kira bedelleri karşısında uzun süreli kiracının ekonomik olarak tahrip olmasını engellemek, onu piyasadaki vahşi dalgalanmalardan bir nebze olsun korumak için bu zırhı geliştirmiştir.

Hakkaniyet indirimi oranı Türk Borçlar Kanunu’nda matematiksel, kesin bir oran (örneğin yüzde on beş şeklinde) olarak belirtilmemiştir. Bu oran tamamen Yargıtay’ın yıllar içinde şekillenen yerleşik içtihatlarıyla standartlaştırılmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ve ilgili daire kararlarına göre, yerel mahkemelerce uygulanması gereken hakkaniyet indirimi oranı somut olayın özelliklerine göre genellikle yüzde 10 ile yüzde 20 arasında değişmek zorundadır. Bazı istisnai durumlarda, kiracının tahliye taahhüdü vermiş olması ancak sonradan cayması veya taraflar arasında farklı ticari ilişkilerin bulunması gibi durumlarda bu oran yüzde beş seviyelerine inebilse de, standart ve beklenen aralık yüzde 10-20 bandıdır.

Bu noktada yapılan en büyük hukuki hata, indirimin hangi bedel üzerinden yapılacağının hesaplanması safhasında ortaya çıkmaktadır. Hakkaniyet indirimi, davacının dava dilekçesinde talep ettiği afaki kira bedeli üzerinden veya halihazırda ödenmekte olan mevcut kira bedeli üzerinden kesinlikle hesaplanmaz. İndirim, mahkeme tarafından atanan bilirkişi heyetinin söz konusu taşınmazı inceleyip, çevredeki emsallerine bakarak taşınmazın “içinde kiracı olmadan, boş olarak” yeni bir kişiye kiraya verilmesi halinde getirebileceği güncel serbest piyasa rayiç bedeli üzerinden uygulanır.

Süreci somut bir matematiksel örnekle açıklayalım: Beş yılını doldurmuş bir kiracının halihazırda ödediği mevcut kirasının 15.000 TL olduğunu düşünelim. Mülk sahibi mahkemeye başvurarak kiranın piyasa şartlarına uyarlanması adına 50.000 TL olarak tespitini talep etmiştir. Mahkemece atanan bilirkişi heyeti taşınmazda keşif yapmış, bölgedeki emlakçılardan veri toplamış, vergi dairesindeki kontratları incelemiş ve ev boş olsaydı piyasada 40.000 TL’ye kiraya verilebileceğini raporlamıştır. Hâkim, davacının talep ettiği 50.000 TL’yi değil, bilirkişinin tespit ettiği 40.000 TL’yi baz alır. Eski kiracı lehine örneğin yüzde 15 hakkaniyet indirimi takdir eder. 40.000 TL’nin %15’i = 6.000 TL indirim tutarıdır. Mahkemenin hükmedeceği Yeni Kira Bedeli: 40.000 – 6.000 = 34.000 TL olacaktır.

Yargıtay kararlarına göre, yerel mahkemelerin kira tespit davalarında eski kiracı lehine hiçbir hakkaniyet indirimi yapmamaları doğrudan bir bozma sebebidir. Aynı şekilde, bilirkişinin belirlediği rakam üzerinden yüzde 2 gibi işin ruhuna aykırı, komik düzeyde bir indirim yapılması da Yargıtay tarafından yasaya aykırı bulunarak kararın bozulmasına ve dosyanın yerel mahkemeye iade edilmesine yol açmaktadır. Hâkim, bu indirimi yaparken takdir yetkisini gerekçeli olarak kararına yansıtmak zorundadır.

Bilirkişi İncelemesi, Emsal Kira Araştırması ve Rapora İtiraz Süreci

Kira tespit davası, taşınmazın bulunduğu yerleşim yerindeki veya davalının ikametgâhındaki Sulh Hukuk Mahkemesinde görülmektedir. Ancak bu davanın seyrini, kalbini ve nihai sonucunu belirleyen yegâne unsur mahkeme hâkiminin şahsi kanaati değil, dosyaya sunulan Bilirkişi Raporudur. Hâkim, gayrimenkul değerleme uzmanı olmadığı için piyasa rayicini kendi başına belirleyemez, bu hususu teknik uzmanlara havale etmek zorundadır.

Mahkeme tarafından görevlendirilen gayrimenkul değerleme uzmanı, inşaat mühendisi ve bazen bir hukukçudan oluşan bilirkişi heyeti, belirlenen tarihte taşınmazın bulunduğu yere giderek bizzat keşif yapar. Bilirkişi; taşınmazın tam konumu, yaşı, net ve brüt metrekaresi, güneşe bakan cephesi, manzarası, asansör, güvenlik, havuz veya kapalı otopark gibi sosyal donatı durumu, fiziki yıpranma payı ve kullanım amacını (konut mu, dükkan mı, ofis mi) kayıt altına alır. Tüm bu fiziksel veriler toplandıktan sonra sürecin en can alıcı kısmı olan “emsal kira sözleşmeleri” ile karşılaştırma safhası başlar.

Emsal araştırmasında sadece internetteki popüler gayrimenkul ilan sitelerindeki (sahibinden.com vb.) mülk sahiplerinin talep ettiği “şişirilmiş, pazarlığa açık ve hayali” kira bedelleri tek başına kriter olarak kabul edilemez. Yargıtay’ın bu konudaki tavrı çok nettir: Bilirkişi, bölgedeki kurumsal emlak danışmanlarından fiili verileri almalı, vergi dairesi kayıtlarını incelemeli ve en önemlisi tarafların dava dosyasına sunduğu somut, imzalı ve güncel emsal kira kontratlarını dikkate almalıdır. Bilirkişi raporunda sadece “Emsaller incelendi, kira 40.000 TL’dir” denilmesi yeterli değildir. Yargıtay içtihatları, emsal kira bedellerinin neden uygun emsal kabul edildiğinin (veya neden emsal alınmadığının) raporda somut, detaylı gerekçelerle ve karşılaştırmalı tablolarla açıklanmasını kesin bir dille şart koşar.

Eğer bilirkişi, emsalleri hatalı seçmişse (örneğin 30 yıllık bir binadaki evi, yan sokaktaki sıfır lüks rezidans ile kıyaslamışsa), evin metrekaresini yanlış ölçmüşse veya piyasa rayiçlerinin gerçekliğinden tamamen kopuk bir değer biçmişse, bu rapora karşı yasal itiraz yolları işletilmelidir. Tarafların, bilirkişi raporunun kendilerine elektronik yolla veya fiziki tebliğinden itibaren iki hafta (14 gün) içinde rapora itiraz hakkı bulunmaktadır.

Baltacı Hukuk olarak, müvekkillerimiz aleyhine düzenlenen yetersiz veya hatalı bilirkişi raporlarına itiraz ederken son derece teknik bir yöntem izlemekteyiz;

• Raporun eksik, güncel olmayan veya yanıltıcı verilerle hazırlandığını somut delillerle ortaya koyarız.

• Bilirkişi tarafından emsal olarak gösterilen taşınmazların, dava konusu taşınmazla yaş, muhit, iç donanım ve metrekare olarak eşdeğer olmadığını tapu kayıtları ve haritalarla ispatlarız.

• Değerlemenin Yargıtay’ın “boş olarak kiraya verilme” kriterlerine uymadığını vurgularız.

Mahkeme, sunulan bu detaylı itiraz dilekçesini haklı ve yerinde bulursa, raporu hazırlayan aynı bilirkişi heyetinden eksikliklerin giderilmesi için “ek rapor” talep edebilir. Eğer mevcut heyetin tarafsızlığına veya uzmanlığına gölge düşmüşse, hâkim mevcut raporu tamamen yok sayarak uyuşmazlığı yepyeni bir bilirkişi heyetine tevdii edebilir. Bu süreç, davanın kazanılmasında avukatın gayrimenkul değerleme dinamiklerine ne kadar hâkim olduğuyla doğrudan ilgilidir.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki İnce Çizgi

Hukuk pratiğinde vatandaşlar ve işletmeler tarafından sıklıkla karıştırılan, hatta bazen hukuki stratejilerin yanlış kurulmasına sebep olan iki farklı kavram “Kira Tespit Davası” ve “Kira Uyarlama Davası”dır. Her iki dava türü de nihayetinde kira bedelinin artırılması veya düşürülmesiyle ilgili olsa da, açılma şartları, hukuki felsefeleri ve dayandıkları kanun maddeleri birbirlerinden tamamen farklıdır.

Birinci temel fark hukuki dayanak ve süre şartında yatar. Kira tespit davası, yukarıda detaylıca açıklandığı üzere Türk Borçlar Kanunu madde 344 uyarınca kural olarak beş yıllık kira süresinin dolması şartına sıkı sıkıya bağlıdır. Buna karşın kira uyarlama davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 138. maddesinde düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” (clausula rebus sic stantibus / işlem temelinin çökmesi) ilkesine dayanır. Uyarlama davası, sözleşmenin süresine veya üzerinden kaç yıl geçtiğine bakılmaksızın (isterse sözleşmenin birinci veya ikinci yılında olsun) şartları oluştuğunda her zaman açılabilir.

İkinci ve en can alıcı fark öngörülemezlik unsurudur. Uyarlama davasının açılabilmesi ve mahkemece kabul edilebilmesi için, kira sözleşmesi kurulduktan sonra tarafların öngöremeyeceği, öngörmesi de kendilerinden objektif olarak beklenemeyecek olağanüstü bir durumun ortaya çıkması şarttır. Bir savaşın patlak vermesi, küresel ölçekte ticareti durduran bir pandemi (Covid-19), taşınmazın bulunduğu bölgeyi harabeye çeviren büyük bir doğal afet (deprem) veya ülke ekonomisini bir gecede sarsan ekstrem bir devalüasyon şoku bu kapsama girer. Yargıtay’ın yerleşik kararlarına göre, Türkiye’deki genel enflasyonist ortam veya döviz kurlarındaki rutin dalgalanmalar tek başına uyarlama sebebi sayılmamaktadır; zira bu durumlar Türkiye şartlarında “öngörülebilir” kabul edilmektedir. Ancak ani kur şokları ve emlak endekslerinde eşi benzeri görülmemiş patlamalar, somut olayın özelliklerine göre uyarlama davasına konu edilebilmektedir. Kira tespit davasında ise mülk sahibinin böyle bir “olağanüstü durum” ispat etmesine gerek yoktur; sadece beş yılın dolması ve bölgedeki emsallerin mevcut kiranın çok üzerine çıkmış olması davanın açılması için yeterlidir.

Üçüncü büyük fark kararın geriye dönük etkisidir. Kira tespit davasında, yukarıda anlattığımız 30 günlük ihtarname şartlarına harfiyen uyulmuşsa, mahkemece tespit edilen yeni kira bedeli yeni kira döneminin en başından itibaren geçerli olur ve dava bitene kadar aradan geçen yıllara ait “kira farkları” kararın kesinleşmesiyle birlikte geriye dönük olarak icraya konulabilir. Uyarlama davasında ise mantık farklıdır; uyarlanan kira bedeli, mahkemenin kararından itibaren ileriye dönük sonuç doğurur ve kural olarak geriye dönük istenemez. Ancak kiracı veya kiraya veren dava süresince ödemelerini “ihtirazi kayıtla” (ileride uyarlama davası lehimize sonuçlanırsa farkları talep hakkımız saklıdır şerhiyle) banka yoluyla yapmışsa, o zaman yapılan bu ihtirazlı ödemeler yönünden geriye dönük talep hakkı doğabilir.

Özel Durumlar: Paylı Mülkiyet, Deprem Bölgesi ve İcra Süreçleri

Kira ilişkileri her zaman tek bir mülk sahibi ve tek bir kiracı arasında pürüzsüz bir şekilde cereyan etmez. Gayrimenkul Hukuku departmanımızın önünde çözüme kavuşturduğu vakaların önemli bir kısmı, çok sahipli taşınmazlar veya afet bölgelerindeki özellikli durumlardan oluşmaktadır.

Paylı Mülkiyette ve Elbirliği Mülkiyetinde Dava Açma Hakkı

Kiraya verilen gayrimenkulün tapuda birden fazla sahibi (hissedarı) varsa, kira tespit davası açma usulü mülkiyetin hukuki niteliğine göre taban tabana zıt kurallara tabidir. Yargıtay kararlarına göre; taşınmaz Paylı Mülkiyet (müşterek mülkiyet) hükümlerine tabi ise, yani tapu senedinde her bir hissedarın pay oranı (örneğin 1/4, 3/8 gibi) açıkça belli ise, paydaşlardan her biri diğer hissedarların iznine veya katılımına ihtiyaç duymaksızın sadece kendi payına düşen oran için kira bedelinin tespitini talep edebilir ve bağımsız dava açabilir.

Ancak taşınmaz Elbirliği Mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) hükümlerine tabi ise, ki bu durum genellikle henüz intikali ve taksimi yapılmamış miras ortaklıklarında görülür, mirasçıların kendi başlarına, sadece kendi payları oranında dava açma hakları hukuken yoktur. Bu durumda, mecburi dava arkadaşlığı söz konusudur. Davayı tüm mirasçıların birlikte açması, içlerinden birinin açtığı davaya diğerlerinin yazılı muvafakat vermesi veya ortaklığa mahkemece bir tereke temsilcisi atanarak davanın onun üzerinden yürütülmesi zorunludur. Elbirliği mülkiyetinde tek bir mirasçının açtığı tespit davası, diğer mirasçıların icazeti sağlanamazsa reddedilir.

Deprem Bölgesinde (Kahramanmaraş vd.) Kira Tespit Süreçleri

6 Şubat 2023 tarihinde yaşanan yıkıcı depremler sonrasında, Kahramanmaraş, Hatay ve çevre iller gibi afet bölgelerinde gayrimenkul hukuku ve kira sözleşmeleri eşi benzeri görülmemiş bir hukuki çıkmaza girmiştir. Deprem bölgesinde sağlam kalan evlerin sayısının dramatik şekilde azalması, buna mukabil barınma talebinin patlaması, emsal kira bedellerinde fahiş artışlara neden olmuştur. Örneğin Kahramanmaraş’ta konut fiyatlarının hızla milyonlarca liraya ulaşması, kira piyasasını da doğrudan yukarı çekmiştir.

Yargıtay emsal kararlarına göre, deprem nedeniyle taşınmaz ağır hasar görmüş, kullanılamaz veya içine girilemez hale gelmişse, kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesi ve ifa imkânsızlığı nedeniyle kira sözleşmesi haklı nedenle feshedilebilir veya kendiliğinden sona erer. Bu durumda kiracıdan kira veya tahliye talep edilemez. Ancak taşınmaz hasarsız veya sadece yüzeysel az hasarlıysa, mülk güvenliyse kira sözleşmesi tam geçerlilikle devam eder. Bu güvenli bölgelerde mülk sahipleri, beş yılı dolan kiracıları için bölgede oluşan yeni (ve afet sonrası çok yükselmiş olan) emsal rayiçleri baz alarak kira tespit davası açabilmektedir. Eğer sözleşme henüz beş yılını doldurmamışsa dahi, piyasadaki bu olağanüstü daralma, ev bulma imkânsızlığı ve enflasyonist baskılar birleştiğinde, yasal şartları zorlanarak “Kira Uyarlama Davasına” da konu edilebilmekte ve aşırı ifa güçlüğü argümanı kullanılabilmektedir.

Kararın İcraya Konulması ve İcra Hukuku Entegrasyonu

Tespit davası kazanılıp yeni kira bedeli belirlendiğinde süreç bitmez; kâğıt üzerindeki kararın tahsilata dönüşmesi gerekir. Mahkeme kararıyla belirlenen yeni kira bedelinin ve geçmiş aylara ait birikmiş devasa “kira farklarının” icra takibi yoluyla tahsil edilebilmesi için, yerel mahkeme kararının kesinleşmesi zorunludur. Baltacı Hukuk İcra departmanı, karar kesinleştiği gün İlamsız İcra Takibi başlatarak, birikmiş yasal faizleriyle birlikte tüm fark bedellerini kiracıdan tahsil etmekte, ödeme yapılmaması halinde haciz prosedürlerini hızlıca işleterek müvekkilin maddi kaybını telafi etmektedir.

2026 Yılı Yargılama Giderleri, Harçlar ve İstinaf Sınırları

Kira tespit davası açmak isteyen müvekkillerimizin en haklı endişelerinden biri de yargılama giderlerinin ve mahkeme harçlarının ne kadar tutacağıdır. 2026 yılı güncel Adalet Bakanlığı tarifelerine ve Harçlar Kanununa göre maliyet hesaplamaları belirli matematiksel kurallara tabidir.

Harç ve Gider Avansı Hesaplaması

Kira tespit davalarında dava harcı, davacının afaki olarak istediği rakam üzerinden değil, halihazırda ödenmekte olan yıllık kira bedeli ile davacının talep ettiği yıllık yeni kira bedeli arasındaki “Yıllık Kira Farkı” üzerinden nispi (oransal) olarak hesaplanır.

Örnek bir hesaplama ile açıklayalım: Eski kiranızın aylık 10.000 TL (yıllık 120.000 TL), mahkemeden talep ettiğiniz yeni kiranın ise aylık 30.000 TL (yıllık 360.000 TL) olduğunu varsayalım. Aralıktaki fark yıllık 240.000 TL’dir. 2026 yılı yargı harçları tarifesine göre, bu fark tutarı bine bölünerek binde 68,31 oranı ile çarpılır ve çıkan sonucun dörtte biri (1/4) “peşin harç” olarak dava açılışında vezneye yatırılır. Ayrıca dosya kapağı, tebligatlar, keşif giderleri ve bilirkişi ücretini kapsayan gider avansı da peşin alınır. 2026 yılında yeni açılan davalarda gider avansı ve harç masrafları toplamı, davanın değerine ve taraf sayısına göre ortalama 2.800 TL ile 6.000 TL arasında veya daha yüksek bantlarda değişebilmektedir.

Davanın sonunda ise, yargılama boyunca yapılan tüm masraflar (harçlar, bilirkişi ücretleri, tebligat masrafları) ve karşı tarafın avukatlık vekâlet ücreti haksız çıkan tarafa yükletilir. Ancak kira tespit davasında genellikle davacının talebi aynen kabul edilmez; örneğin davacı 30 bin lira isterken hâkim hakkaniyet indirimiyle 24 bin liraya hükmeder. Bu “kısmen kabul kısmen red” durumunda masraflar ve avukatlık ücretleri, tarafların haklılık (kabul/red) oranlarına göre paylaştırılarak adil bir denge kurulur. Sürecin başında devlet bütçesinden ödenen iki saatlik arabuluculuk ücreti de dava sonunda kaybeden taraftan tahsil edilerek devlete geri ödenir.

2026 İstinaf ve Temyiz (Kesinlik) Sınırları

Yerel mahkemenin (Sulh Hukuk) verdiği kira tespiti kararına karşı bir üst mahkemeye, yani Bölge Adliye Mahkemesine (İstinafa) gidilebilmesi için, karara bağlanan “Yıllık Kira Farkının” kanunla belirlenmiş olan kesinlik sınırını geçmesi yasal bir mecburiyettir.

Yeniden değerleme oranlarıyla güncellenen Hukuk Muhakemeleri Kanunu parasal sınırlarına göre, 2026 yılı kesinlik sınırları şu şekilde uygulanmaktadır:

Bu tablo şu anlama gelmektedir: Eğer yerel mahkemenin hükmettiği yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki 1 yıllık (12 aylık) fark 55.000 TL’nin altında kalıyorsa, örneğin aylık kira artışınız 4.000 TL ise (yıllık fark 48.000 TL), yerel mahkemenin verdiği karar “kesin” nitelik taşır ve istinaf yoluna başvurulamaz. Karar verilir verilmez derhal kesinleşir ve aradaki farklar hemen icraya konulabilir. Fark 55.000 TL’nin üzerindeyse istinaf yolu açılır ve kararın icrası için Bölge Adliye Mahkemesi’nden gelecek onama kararı beklenmek zorundadır.

Baltacı Hukuk Olarak Gayrimenkul İhtilaflarındaki Yaklaşımımız

Kira tespit davaları; saniyesi saniyesine hesaplanması gereken ihtarname süreleri, hâkimin takdir yetkisindeki hakkaniyet indirimi formülleri, titizlikle yürütülmesi gereken emsal piyasa araştırmaları, hatalı bilirkişi raporlarına müdahale usulleri ve katı zorunlu arabuluculuk prosedürleri sebebiyle son derece teknik, detaylı ve hata affetmeyen bir hukuki alandır. Usule ilişkin yapılacak ufak bir takvim hatası, örneğin ihtarnamenin postada bir gün gecikerek otuz günlük sürenin dışına taşması, mülk sahibinin koca bir yıllık kira farkını kaybetmesine veya kiracının haksız ve fahiş bir bedelle karşı karşıya kalarak ekonomik krize girmesine yol açabilmektedir.

Baltacı Hukuk bürosu olarak; Sigorta Hukuku, Ticaret Hukuku, Gayrimenkul Hukuku, Boşanma Hukuku ve İcra Hukuku departmanlarımızın senkronize çalışması sayesinde, Türkiye genelindeki bireysel ve kurumsal müvekkillerimize stratejik, sonuç odaklı ve çok boyutlu hukuki destek sağlamaktayız. Kira uyuşmazlığının henüz dava aşamasına gelmediği zorunlu arabuluculuk müzakerelerinde, elimizdeki güncel piyasa emsal raporlarını ve Yargıtay standartlarını en güçlü şekilde masaya koyarak yılları alacak davaları haftalar içinde çözmeyi hedefliyoruz. Dava sürecinin kaçınılmaz olduğu durumlarda ise, hukuki süreci en ince ayrıntısına kadar planlıyor, hatalı bilirkişi incelemelerine anında müdahale ediyor ve hakkınızın tam karşılığını almanızı sağlıyoruz. Hukuki sorunlarınızda telafisi imkânsız geri dönülmez hak kayıpları yaşamamak, mülkiyet ve barınma haklarınızı güvence altına almak adına, alanında derinleşmiş uzman avukatlarımızdan profesyonel hukuki temsil ve danışmanlık hizmeti almanızı önemle tavsiye ederiz.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

1. Kira sözleşmem beş yılını doldurmadan doğrudan kira tespit davası açabilir miyim?

Kural olarak beş yılını doldurmayan kira sözleşmeleri için serbest piyasa emsallerine (rayiç bedele) dayalı kira tespit davası açılamaz. İlk beş yıl boyunca, sözleşmede aksine daha düşük bir madde yoksa, kira artış tavanı her halükarda TÜFE’nin on iki aylık ortalamasıdır. Ancak sözleşmenizde “yeni dönemde kira artışı yapılacağına dair hiçbir madde yoksa”, hâkimin beş yılı beklemeden, fakat yine TÜFE oranını aşmamak kaydıyla eksik bedeli tespit etmesi istenebilir. Serbest piyasa için beş tam yılın dolması yasal bir zorunluluktur.

2. Kira tespit davası yargılaması devam ederken kiracı eski kirayı mı, yoksa mülk sahibinin istediği kirayı mı ödemelidir?

Kira tespit davası devam ederken ortada henüz kesinleşmiş yeni bir mahkeme kararı (ilam) bulunmadığı için, kiracı geçmiş yıllarda yaptığı gibi yasal artış oranlarını (örneğin TÜFE oranını) mevcut kirasına uygulayarak ödemeye devam etmekle yükümlüdür. Davacının dava dilekçesinde talep ettiği yüksek bedel, mahkeme kararı olmadan tek taraflı ve zorunlu olarak uygulanamaz. Dava sonuçlanıp karar kesinleştiğinde, ödenen eksik meblağlar ile mahkemenin belirlediği rakam arasındaki farklar toplu olarak talep edilecektir.

3. Ev sahibi olarak kiracıma ihtarname göndermedim, kira tespit davası açma hakkımı tamamen kaybeder miyim?

Hayır, kesinlikle kaybetmezsiniz. İhtarname göndermek dava açmak için mecburi bir dava şartı değildir. Ancak ihtarname çekmediyseniz ve davanızı yeni kira döneminin başlamasına 30 günden daha az bir süre kala açtıysanız, mahkemenin yargılama sonunda belirleyeceği yüksek rayiç kira bedeli, içinde bulunduğunuz dönem için uygulanamaz. O bedel, bir tam yıl sonra başlayacak olan bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. İhtarname, yeni bedelin “mevcut yeni dönemden” itibaren işlemesini sağlayan bir zaman sigortasıdır.

4. Mahkemelerin uyguladığı Hakkaniyet İndirimi (eski kiracı indirimi) nasıl hesaplanır ve kime uygulanır?

Hakkaniyet indirimi sadece o taşınmazda uzun süredir (genellikle beş yıl ve üzeri) oturan eski kiracılara uygulanan, Yargıtay içtihatlarıyla sabitlenmiş bir koruma mekanizmasıdır. Mahkemenin atadığı bilirkişi, “Bu ev şu an tamamen boş olsaydı piyasada 30.000 TL’ye kiralanırdı” şeklinde bir rapor sunar. Hâkim, davacının istediği rakam üzerinden değil, bilirkişinin belirlediği bu 30.000 TL’lik “boş ev” rakamı üzerinden genellikle yüzde 10 ile yüzde 20 arasında bir indirim yaparak (örneğin %15 indirimle) nihai kira bedelini 25.500 TL olarak tespit eder.

5. Zorunlu arabuluculuk görüşmelerinde anlaşılamazsa arabuluculuk ücretini kim ödemektedir?

Taraflar arabuluculuk masasında ortak bir kira bedelinde anlaşırlarsa, aralarında farklı bir anlaşma yoksa arabuluculuk ücretini yarı yarıya ortak öderler. Eğer anlaşma sağlanamaz ve tutanak tutulup dava açılırsa, arabuluculuk görüşmesinin ilk iki saatlik temel ücreti vatandaşları mağdur etmemek adına geçici olarak Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Dava sona erdiğinde ise mahkeme, bakanlığın ödediği bu ücreti, davayı kaybeden (haksız bulunan) tarafa “yargılama gideri” olarak ekleyip ondan geri tahsil eder.

6. Mahkemeden yeni kira kararı çıktıktan sonra, kiracı aradaki kira farklarını hemen ödemezse nasıl bir hukuki yol izlenir?

Yerel mahkemenin (Sulh Hukuk) kararı vermesiyle tespit davası sonuçlansa da, belirlenen yeni kiranın ve geriye dönük birikmiş on binlerce liralık kira farklarının icraya konulabilmesi için kararın hukuken “kesinleşmesi” mecburidir. Karar çıktıktan sonra kiracı bu kararı istinaf mahkemesine (Bölge Adliye Mahkemesine) taşırsa karar kesinleşmez ve icra süreci bekletilir. İstinaf incelemesi tamamlanıp karar üst mahkemece onandığı gün, Baltacı Hukuk İcra departmanımız tarafından İlamsız İcra Takibi başlatılır. Birikmiş tüm farklar yasal faiziyle kiracıdan talep edilir; ödeme emrine uyulmazsa maaş, araç ve banka hesabı hacizleri derhal devreye sokulur.