İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası ve Satış Süreci: Kapsamlı Rehber ve Hukuki Stratejiler

Gayrimenkul ve eşya hukuku sistemlerinde mülkiyet hakkı, bireylerin ekonomik bağımsızlığının ve anayasal güvencelerinin temelini oluşturur. Ancak mülkiyet hakkının birden fazla kişi tarafından paylaşıldığı birlikte mülkiyet halleri, zaman içinde ekonomik verimliliğin düşmesine, mülkün atıl kalmasına ve paydaşlar arasında derin uyuşmazlıkların doğmasına zemin hazırlayabilmektedir. Türk Medeni Kanunu (TMK), miras yoluyla intikal eden mallar, ortak yatırımlar veya ticari ortaklıklar sonucunda oluşan paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti statülerini, kural olarak sürdürülmesi zorunlu olmayan, geçici hukuki durumlar olarak kabul etmiştir. Bu geçici durumu kalıcı ve bireysel bir mülkiyet rejimine dönüştüren en temel hukuki enstrüman, uygulamada sıklıkla “İzale-i Şuyu” olarak bilinen ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Ortaklığın giderilmesi davası, niteliği gereği “inşai” (yenilik doğuran) bir davadır ve diğer pek çok hukuki uyuşmazlıktan farklı olarak çift taraflı (actio duplex) bir karakter taşır. Bu özellik, davayı açan tarafın (davacının) yargılama sürecinin herhangi bir aşamasında davasından feragat etmesi veya davayı takipsiz bırakması halinde dahi, davalı konumundaki diğer paydaşlardan herhangi birinin talebiyle yargılamanın kesintisiz olarak devam edebilmesini sağlar. Kanun koyucu bu düzenleme ile, mülkiyet üzerindeki düğümün çözülmesini salt bir kişinin inisiyatifinden çıkararak, tüm paydaşların ve nihayetinde kamu ekonomisinin menfaatine sunmuştur.

Bu kapsamlı analiz, ortaklığın giderilmesi sürecini sadece teorik bir hukuki çerçeve olarak değil, aynı zamanda mülkiyetin ekonomik değerini korumayı hedefleyen stratejik bir tasfiye mekanizması olarak ele almaktadır. Dava öncesinde tüketilmesi zorunlu hale getirilen arabuluculuk süreçlerinden başlayarak, yargılama makamlarının yetki sınırları, aynen taksimin zorlu koşulları, ihaleye giden yolda satış memurluğunun işlemleri, muhdesat (bütünleyici parça) krizleri ve nihai bedel dağıtımına kadar tüm aşamalar, güncel mevzuat ve yerleşik yargı içtihatları ışığında derinlemesine incelenmektedir. Baltacı Hukuk bünyesindeki gayrimenkul ve icra hukuku departmanlarının entegre deneyimleriyle şekillenen bu rehber, karmaşık mülkiyet uyuşmazlıklarında yol gösterici bir otorite kaynağı olarak tasarlanmıştır.

Birlikte Mülkiyetin Çıkmazları ve Dava Hakkının Doğuşu

Ortaklığın giderilmesi talebinin temelinde, Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesinde düzenlenen “paylaşma istemi hakkı” yatmaktadır. Hukuk sistemimiz, hiç kimsenin kendi rızası dışında bir mülkiyet ortaklığında kalmaya zorlanamayacağı prensibini benimsemiştir. Paylaşma talebi, kural olarak herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi olmaksızın, mülkiyet ilişkisi devam ettiği sürece her zaman ileri sürülebilir.

Ancak bu mutlak hakkın da belirli istisnaları mevcuttur. Hukuki bir işlem (örneğin paydaşlar arasında yapılmış ve tapuya şerh edilmiş bir idame-i şüyu sözleşmesi) gereğince paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunuyorsa, mal sürekli bir amaca özgülenmişse veya paylaşma talebi dürüstlük kuralına aykırı olacak şekilde “uygun olmayan bir zamanda” ileri sürülmüşse, mahkeme paylaşma talebini reddedebilir. Uygun olmayan zaman kavramı, tarım arazilerinde hasat mevsiminin hemen öncesi veya piyasa koşullarının olağanüstü derecede kötü olduğu, satışın paydaşları aşırı zarara uğratacağı kriz dönemleri olarak yorumlanmaktadır.

Uygulamada, uyuşmazlıkların büyük bir kısmı miras bırakanın vefatı sonrasında mirasçıların elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet) statüsünde kalmalarından kaynaklanmaktadır. Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların belirli bir pay oranı yoktur; hepsi malın tamamı üzerinde ortaklaşa hak sahibidir ve mal üzerindeki tasarruflar (satış, kiralama, ipotek tesisi) kural olarak tüm mirasçıların oybirliğini gerektirir. Bu oybirliğinin sağlanamaması, taşınmazın idaresini imkansız hale getirir, vergi borçlarının birikmesine neden olur ve gayrimenkulün fiziksel olarak yıpranmasına yol açar. İzale-i şuyu davası, bu oybirliği prangasından kurtularak malı nakde çevirmenin veya müstakil parçalara ayırmanın tek yasal yoludur.

Dava Şartı Olarak Zorunlu Arabuluculuk (1 Eylül 2023 Sonrası Uygulama)

Türk yargı sisteminde, mahkemelerin ağır iş yükünü hafifletmek ve uyuşmazlıkları tarafların kendi iradeleriyle, daha hızlı, esnek ve ekonomik bir şekilde çözmelerini sağlamak amacıyla alternatif uyuşmazlık çözüm yolları giderek yaygınlaştırılmaktadır. Bu politikanın bir yansıması olarak, 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak tüm ortaklığın giderilmesi davalarında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak “dava şartı” haline getirilmiştir.

Bu zorunluluk, usuli bir detay olmaktan öte, uyuşmazlığın kaderini belirleyen kritik bir aşamadır. Arabuluculuk sürecine usulüne uygun olarak başvurulmadan ve bu süreç “anlaşamama” tutanağı ile sonuçlandırılmadan doğrudan mahkemeye dava dilekçesi sunulması halinde, Sulh Hukuk Mahkemesi esasa yönelik hiçbir inceleme yapmaksızın davayı dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddetmek zorundadır.

Arabuluculuk sürecinin dinamikleri, taraflara mahkeme salonlarında elde edemeyecekleri geniş bir manevra alanı sunar. İzale-i şuyu davalarında hakimin yetkileri kanunla kesin sınırlarla çizilmiştir; hakim sadece aynen taksim veya genel açık artırma ile satış kararı verebilir. Oysa arabuluculuk masasında taraflar tamamen özgür iradeleriyle, hukuka ve ahlaka aykırı olmayan her türlü paylaşım modelini tasarlayabilirler. Örneğin, bir miras ortaklığında taraflar anlaşarak bir taşınmazı bir kardeşe, diğer ticari işletmeyi diğer kardeşe bırakabilir; aradaki değer farklarını nakit ödemelerle denkleştirebilir veya taşınmazı kendi belirledikleri bir üçüncü kişiye piyasa değeri üzerinden doğrudan satarak bedelini paylaşabilirler.

Sürecin işleyişi şu şekildedir: Ortaklığı sonlandırmak isteyen paydaş, adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurarak süreci başlatır. Arabulucu, tapu veya sicil kayıtlarındaki tüm paydaşları tespit eder ve onları müzakere masasına davet eder. Tüm paydaşların katılımıyla yürütülen görüşmeler sonucunda bir anlaşmaya varılırsa, bu anlaşma belgesi Sulh Hukuk Mahkemesinden alınacak bir “icra edilebilirlik şerhi” ile mahkeme ilamı (kesinleşmiş karar) niteliği kazanır. Taraflar bu belge ile doğrudan tapu müdürlüğüne giderek devir veya taksim işlemlerini gerçekleştirebilirler. Bu yöntem, yıllarca sürebilecek yargılama, keşif, bilirkişi itirazları ve satış memurluğu aşamalarını sadece birkaç hafta içinde, minimum masrafla sonuçlandırma imkanı sunar. Sürece mazeretsiz olarak katılmayan paydaş ise, ileride açılacak davada haklı çıksa dahi, yargılama giderlerinin tamamından sorumlu tutulmak gibi ciddi hukuki yaptırımlarla karşı karşıya kalabilir.

Yargılama Makamının Belirlenmesi: Görev ve Yetki Kuralları

Arabuluculuk sürecinde uzlaşma sağlanamaması halinde, hukuki mücadelenin başlatılacağı yargı makamının doğru belirlenmesi, usul ekonomisi açısından hayati önem taşır. Yanlış mahkemede dava açılması, aylar süren yetkisizlik veya görevsizlik kararları ile sürecin uzamasına neden olur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK), ortaklığın giderilmesi davaları için net kurallar ihdas etmiştir.

Görevli mahkeme, davanın konusunu oluşturan malın değeri, niteliği veya paydaş sayısına bakılmaksızın kesin olarak Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava konusu malın değerinin yüz milyonlarca lira olması veya sıradan bir binek otomobil olması bu kuralı değiştirmez.

Yetkili mahkemenin (davanın hangi il veya ilçedeki adliyede açılacağının) belirlenmesi ise, dava konusu malın taşınır veya taşınmaz olmasına göre farklılık gösterir. Taşınmaz mallara (arsa, tarla, daire, dükkan vb.) ilişkin izale-i şuyu davalarında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. HMK madde 12 uyarınca bu bir “kesin yetki” kuralıdır. Taraflar anlaşarak başka bir yer mahkemesini yetkili kılamazlar ve mahkeme yetkili olup olmadığını davanın her aşamasında re’sen (kendiliğinden) araştırır.

Eğer dava konusu birden fazla taşınmazı kapsıyorsa ve bu taşınmazlar farklı coğrafi yargı çevrelerinde bulunuyorsa (örneğin biri İstanbul Kartal’da, diğeri Kahramanmaraş’ta), davacı usul ekonomisi gereği davasını taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde tüm taşınmazlar için tek bir dilekçe ile açabilir. Bu durum, mirasçıların farklı illere dağılmış terekeleri tek bir yargılamada tasfiye etmelerine olanak tanıyan oldukça pratik bir düzenlemedir. Dava konusu taşınır bir mal ise (örneğin bir iş makinesi veya ticari araç), HMK’nın genel yetki kuralı gereği davalının veya davalılardan birinin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir. Eğer dava münhasıran bir miras ortaklığının giderilmesi amacıyla açılıyorsa, miras bırakanın (murisin) ölmeden önceki son yerleşim yeri mahkemesi de özel yetkili mahkeme olarak davaya bakabilir.

Taraf Teşkili: Mecburi Dava Arkadaşlığı ve Tebligat Süreçleri

İzale-i şuyu davasının belki de en katı usul kuralı, mülkiyete konu mal üzerinde hak sahibi olan “tüm paydaşların” davaya eksiksiz olarak dahil edilmesi zorunluluğudur. Hukuk terminolojisinde bu durum “şekli mecburi dava arkadaşlığı” olarak tanımlanır. Davayı açan kişi veya kişiler dışındaki tapu veya sicilde kayıtlı tüm diğer hissedarlar davalı sıfatını alırlar.

Eğer tapu kaydında adı geçen paydaşlardan biri vefat etmişse, ölü kişiye karşı dava açılamayacağından ve yargılama yürütülemeyeceğinden, mahkeme davacıya ölü paydaşın yasal mirasçılarını tespit etmesi ve mirasçılık belgesi (veraset ilamı) çıkarması için kesin süre verir. Alınan mirasçılık belgesinde yer alan tüm yeni mirasçılar, davaya usulüne uygun olarak tebligat yapılarak dahil edilir. Yargılama sürecinin uzamasındaki en büyük etken genellikle bu taraf teşkili aşamasıdır. Yurtdışında yaşayan paydaşlara istinabe yoluyla tebligat yapılması, adresi meçhul olanlara ilanen tebligat yapılması ve gaiplik durumları, süreci aylarca hatta yıllarca uzatabilen prosedürel engellerdir. Mahkeme, istisnasız tüm paydaşlara dava dilekçesinin usulüne uygun tebliğ edildiğinden emin olmadan yargılamanın esasına geçemez ve keşif kararı alamaz.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri ve Yargılama Aşamaları

Mahkeme, taraf teşkilinin eksiksiz bir şekilde sağlandığına kanaat getirdikten sonra uyuşmazlığın esasına girer ve öncelikle delilleri toplar. Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca paylaşma biçimi kural olarak iki türlüdür: Aynen taksim ve satış suretiyle taksim. Kanun, mülkiyet hakkının en geniş şekilde korunması ilkesinden hareketle, asıl ve öncelikli kural olarak malın fiziksel olarak paylaştırılmasını (aynen taksim) benimsemiştir. Paydaşlardan sadece birinin dahi aynen taksim talebinde bulunması halinde, hakim öncelikle bu ihtimalin fiilen ve hukuken mümkün olup olmadığını re’sen (kendiliğinden) araştırmakla yükümlüdür.

1. Aynen Taksim Suretiyle İzale-i Şuyu: İmkansızlığın Sınırları

Aynen taksim talebinin değerlendirilmesi için mahkeme, aralarında harita, ziraat ve inşaat mühendislerinin bulunduğu uzman bir bilirkişi heyeti oluşturarak taşınmazın başında detaylı bir keşif yapar. Bilirkişi heyeti malın niteliğini, yüzölçümünü, paydaş sayısını ve ilgili mevzuat hükümlerini inceleyerek mahkemeye bir rapor sunar.

Aynen taksim kararı verilebilmesi, günümüz modern imar ve tarım mevzuatları çerçevesinde son derece zorlu şartların bir arada bulunmasını gerektirir:

• Hukuki ve İdari Elverişlilik: Taşınmazın parsellere bölünmesinin (ifraz işleminin) İmar Kanunu ve yönetmeliklerine uygun olması şarttır. Mahkeme, bilirkişinin taslak ifraz projesini ilgili Belediye Encümenine veya İl Özel İdaresine göndererek onay almak zorundadır. Kurumlar onay vermezse aynen taksim yapılamaz. Tarım arazilerinde ise durum daha katıdır; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince belirlenen asgari tarımsal parsel büyüklüklerinin altına düşecek şekilde bölünme yapılması kanunen yasaktır.

• Fiili Uyum ve Değer Kaybı Yasağı: Bölünme sonucunda ortaya çıkacak yeni parsellerin veya parçaların değerleri ile paydaşların tapudaki hisse oranları birbirine uyumlu olmalıdır. Eğer parseller arasında kaçınılmaz bir değer farkı oluşuyorsa, eksik değerli parçaya nakit para (ivaz) eklenerek denkleştirme (ivaz ilavesi) sağlanmasına mahkemece karar verilebilir. Ancak, taşınmazın fiziki olarak bölünmesi durumunda malın toplam piyasa değerinde “önemli ve fahiş bir değer kaybı” meydana gelecekse, paydaşlar aynen taksim istese bile (oybirliği yoksa) hakim aynen taksim kararı veremez.

• Kat Mülkiyeti Kurulması Yoluyla Taksim Alternatifi: Üzerinde inşaatı tamamlanmış ve iskana elverişli bir yapı (örneğin çok katlı bir apartman) bulunan arsalarda aynen taksimin özel bir türü gündeme gelir. Eğer mevcut yapı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (m. 12) aradığı fiziki ve yasal şartları taşıyorsa (mimari proje uygunluğu, bağımsız bölümlerin ayrılabilirliği), paydaşlardan birinin talebi halinde mahkeme, bağımsız bölümlerin paydaşlara tahsisi suretiyle ortaklığın giderilmesine karar vermelidir. Bu ihtimal detaylıca araştırılıp tüketilemeden doğrudan satışa hükmedilmesi, Yargıtay denetiminde bozma sebebidir.

2. Satış Suretiyle İzale-i Şuyu: Nihai Çözüm ve Tasfiye

Aynen taksim şartlarının fiilen, hukuken veya ekonomik olarak sağlanamadığının bilirkişi raporları ve idari onay retleriyle kesinleşmesi durumunda (veya tüm paydaşların baştan itibaren oybirliğiyle satış istemesi halinde), mahkeme taşınmazın veya taşınırın “satış suretiyle ortaklığının giderilmesine” karar verir. Ülkemizdeki mülkiyet dokusunun çok hisseli yapısı ve katı imar mevzuatları nedeniyle, uygulamadaki izale-i şuyu davalarının ezici bir çoğunluğu bu şekilde, satış suretiyle taksim kararıyla neticelenmektedir.

Yargılama esnasında bilirkişiler taşınmaza bir bedel biçeceklerdir. Ancak bu aşamada belirlenen kıymet takdiri, yalnızca mahkemenin tahsil edeceği nisbi harçları hesaplamasına ve davanın ölçeğini belirlemesine yarayan yaklaşık bir tahmindir. Asıl ihale bedeli bu rapor üzerinden yapılmaz; kesin değerleme mahkeme bittikten sonraki infaz aşamasında yeniden yapılacaktır.

Kural olarak, satış işlemi İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri dairesinde “herkese açık” cebri artırma yoluyla gerçekleştirilir. Sistemin amacı, mümkün olan en geniş katılımcı kitlesine ulaşarak en yüksek satış bedelini elde etmek ve paydaşların menfaatini maksimize etmektir. Ancak istisnai olarak, tüm paydaşların eksiksiz bir şekilde oybirliğiyle rıza göstermesi halinde, mahkeme satışın sadece paydaşlar arasında yapılacak kapalı bir ihale usulüyle yapılmasına karar verebilir. Tek bir paydaşın dahi bu kapalı devre satışa itiraz etmesi, ihalenin herkese açık yapılmasını zorunlu kılar.

Yargılamayı Kilitleyen Bekletici Meseleler: Muhdesat ve Mülkiyet İhtilafları

Ortaklığın giderilmesi davalarında mahkemenin karar verme sürecini donduran ve yargılamayı yıllarca uzatabilen en önemli hukuki krizler, gayrimenkul üzerindeki “bütünleyici parça” (muhdesat) tartışmalarından doğar.

Türk eşya hukukunun temelini oluşturan TMK m. 718 uyarınca, arazi üzerindeki mülkiyet kural olarak o arazinin altındaki yapıları, üstündeki binaları, dikili tesisleri ve köklü ağaçları (muhdesat) da kapsar. Bu prensip “arzın mukadderatına tabidir” (superficies solo cedit) ilkesi olarak bilinir. Bu kuralın doğal sonucu olarak, paylı bir arsa üzerine inşa edilmiş bir bina veya dikilmiş bir meyve bahçesi de aksine bir kayıt yoksa tüm paydaşların ortak malı sayılır ve satış sonrası bedel herkese tapudaki hissesi oranında dağıtılır.

Ancak uygulamada, miras kalan boş bir arsaya mirasçılardan birinin kendi emeği, sermayesi ve malzemesiyle bir ev inşa etmesi veya arsayı yıllarca kendi çabasıyla zeytinliğe çevirmesi çok sık rastlanan bir durumdur. İzale-i şuyu davası açıldığında, bu yatırımı yapan paydaş haklı olarak “Arsa hepimizin olabilir ancak üzerindeki bu binayı/tesisi ben kendi paramla yaptım, satıştan elde edilecek bedelde binanın karşılığı olan parayı sadece ben almalıyım” itirazında bulunur.

Eğer diğer tüm paydaşlar bu durumu kayıtsız şartsız mahkeme huzurunda kabul ederse sorun çıkmaz. Fakat bir kişi bile itiraz ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi bu mülkiyet iddiasını kendisi araştırıp çözemez; zira bu durum tapu iptal ve tescili niteliğinde asli bir mülkiyet tartışmasıdır ve görev alanı dışındadır. Bu durumda hakim, iddia sahibi paydaşa Asliye Hukuk Mahkemesinde ayrı bir “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açması için kesin bir süre (genellikle 2 hafta) verir. Bu tespit davası açıldığında, Sulh Hukuk Mahkemesi ana izale-i şuyu davasını “bekletici mesele” (prejudiciel) yaparak durdurur ve Asliye Hukuk Mahkemesindeki davanın yıllar sürebilecek yerel mahkeme, istinaf ve Yargıtay süreçlerinin kesinleşmesini beklemek zorunda kalır.

Satış Bedelinin Paylaştırılmasında Muhdesat Formülü: Oranlama Kuralı

Asliye Hukuk Mahkemesindeki muhdesatın aidiyeti davası sonuçlanır ve yapının iddia eden paydaşa ait olduğu kesinleşirse, ortaklığın giderilmesi mahkemesi bu kararı esas alarak satış kararını revize eder. Yargıtay’ın yıllar içinde geliştirdiği yerleşik içtihatlara dayanan matematiksel bir “oranlama formülü” devreye girer. Muhdesat sahibi sadece kendi yaptığı yatırımın bedelini değil, taşınmazın satış anındaki değer artışını da kapsayacak hakkaniyetli bir pay alır.

Formülün mekanizması şu şekildedir:

1. Satış aşamasına gelindiğinde bilirkişiler, arsanın (arzın) yalın değerini ve üzerindeki binanın/ağaçların (muhdesatın) değerini ayrı ayrı ve güncel rayiçler üzerinden tespit eder.

2. Arzın değeri ile muhdesatın değeri toplanarak taşınmazın “Toplam Değeri” bulunur.

3. Ardından, muhdesatın değerinin toplam değere olan yüzde oranı hesaplanır. (Örneğin; arsa 4.000.000 TL, ev 6.000.000 TL ise toplam değer 10.000.000 TL’dir. Evin oranı %60, arsanın oranı %40 olarak belirlenir).

4. İhale sonucunda taşınmaz (arsa ve ev birlikte) satıldığında elde edilen net nakit bedelin %60’lık kısmı doğrudan ve sadece evi yapan paydaşa ödenir. Geriye kalan %40’lık kısım (arsanın bedeli) ise, tüm paydaşlara (evi yapan kişi de dahil olmak üzere) tapudaki hisseleri oranında dağıtılır.

Bu matematiksel adalet mekanizması, hem yatırımı yapan kişinin emeğinin piyasa dalgalanmaları ve enflasyon karşısında erimesini engeller hem de diğer arsa paydaşlarının arsanın doğal değer artışından adil bir şekilde yararlanmalarını temin eder.

Adım Adım Satış Memurluğu ve İhale Süreci (2026 Güncel Uygulama)

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine ilişkin mahkeme kararının kesinleşmesi (istinaf ve temyiz süreçlerinin tamamlanması), sürecin bittiği değil, asıl operasyonel ve ekonomik tasfiye aşamasının başladığı anlamına gelir. Davacı veya davalılardan herhangi birinin talebi üzerine mahkeme dosyası, o yargı çevresindeki uzman “Satış Memurluğuna” veya bu işle görevlendirilmiş yetkili İcra Dairesine tevdi edilir. Adalet Bakanlığı Teftiş Kurulu yönergeleri doğrultusunda, süreçlerin sağlıklı işlemesi, usulsüzlüklerin önlenmesi ve şeffaflık için tüm operasyon Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi (UYAP) üzerinden elektronik ortamda yürütülür.

1. Güncel Kıymet Takdiri ve İtiraz Müessesesi

Satış memurluğunun dosyayı teslim aldıktan sonraki ilk ve en kritik işlemi, malın güncel piyasa değerinin tespiti için yeni bir bilirkişi heyeti oluşturmaktır. Davanın ilk açıldığı tarih ile kararın kesinleşip satış aşamasına gelinmesi arasında genellikle yıllar geçmiş olur. Bu süre zarfında gayrimenkul fiyatlarında, enflasyonda ve bölgenin imar durumunda büyük değişiklikler olabileceği için, eski bilirkişi raporuyla satışa çıkılması hukuken mümkün değildir. Satış memuru yeni ve güncel bir “kıymet takdiri” raporu aldırır.

Hazırlanan bu yeni kıymet takdiri raporu, tüm paydaşlara usulüne uygun şekilde tebliğ edilir. Tarafların, tebligatı aldıkları günden itibaren yasal süresi içinde (kural olarak 7 gün) bu rapora itiraz etme hakları vardır. İtiraz, satış memurluğunun bağlı bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesine (denetim mercii sıfatıyla) yapılır. Mahkemenin yeni bir bilirkişi heyeti ile yeniden yapacağı keşif ve inceleme sonucunda vereceği kıymet takdiri kararı kesin niteliktedir ve bu değere karşı bir daha itiraz edilemez.

2. Yüzde 50 Kuralı ve İhale Başlangıç Bedeli

Kıymet takdirinin kesinleşmesiyle satış memuru, ihale şartnamesini hazırlar ve satışı halka ilan eder. İlan metninde taşınmazın cinsi, yüzölçümü, imar durumu (örneğin ticari alan mı, yeşil alan mı olduğu gibi detaylar eksiksiz belirtilmelidir), üzerindeki şerhler (vakıf şerhi, intifa hakkı vb.) ve ihalenin gün ve saatleri açıkça gösterilir.

Ortaklığın giderilmesi ihalelerinin en belirgin ve kamuoyunda bazen endişe yaratan özelliği, ihalenin başlangıç bedelidir. Kanun koyucu, satışı teşvik etmek ve piyasa likiditesini sağlamak amacıyla, ihalenin başlangıç rakamını kesinleşen kıymet takdirinin %50’si üzerinden başlatır. Örneğin, bilirkişilerce güncel piyasa değeri 20.000.000 TL olarak belirlenen çok katlı bir binanın e-satış portalındaki ihalesi, tam yarı fiyatı olan 10.000.000 TL’den (ve buna eklenen bir miktar satış masrafından) başlar. Bu kural, sisteme yatırımcı çekmek için tasarlanmıştır. Çoğu zaman rekabetçi pey sürmeler sayesinde bedel piyasa rakamlarına yaklaşsa da, ihaleye yeterli katılımın olmaması durumunda malın yarı fiyatına satılması riski mevcuttur.

3. E-Satış (Elektronik İhale) İşlemleri

2026 yılı itibarıyla İcra ve İflas Kanunu’ndaki modernizasyon çalışmaları neticesinde fiziki mezat salonlarındaki müzayedeler büyük ölçüde terk edilmiş, ihale süreçleri tamamen UYAP e-Satış portalına taşınmıştır.

• İhaleye katılmak isteyen üçüncü kişiler (yatırımcılar, halk), e-Devlet üzerinden sisteme girerek kıymet takdirinin %10’u oranında bir teminat bedelini Adalet Bakanlığı emanet hesaplarına yatırmak suretiyle ihaleye iştirak ederler.

• Hissedarın Avantajı (Teminatsız İştirak): Mülkün mevcut paydaşları da ihaleye girerek malın tamamını satın alma hakkına sahiptir. Üstelik hissedarlar için büyük bir finansal avantaj mevcuttur: Eğer ihaleye katılan hissedarın tapudaki payının değeri, yatırması gereken %10’luk teminat tutarını karşılıyorsa, bu hissedar nakit teminat yatırmaktan tamamen muaf tutulur ve ihaleye teminatsız girerek pey sürebilir.

• Elektronik ortamda belirlenen süre zarfında en yüksek teklifi (peyi) veren katılımcı ihaleyi kazanır.

4. İhalenin Feshi Davası Riski ve Bedel Dağıtımı

İhale bittiğinde ve mal satıldığında süreç anında sona ermez. İhalenin yapılış usulünde hukuka aykırılıklar olduğu iddiasıyla (örneğin; ilanın bir paydaşa tebliğ edilmemesi, ihaleye fesat karıştırılması, ilanda imar durumunun yanıltıcı yazılması gibi), ilgililer 7 gün içinde mahkemeye başvurarak ihalenin feshi davası açabilirler. Bu dava, mülkiyetin geçişini durduran son derece kritik bir süreçtir.

İhale kesinleşmeden (ihalenin feshi davası açılmamışsa süre geçmekle, açılmışsa mahkemece reddedilip onanmakla), ihale alıcısından tahsil edilen devasa tutarlar paydaşlara kesinlikle ödenmez ve İhale Damga Vergisi gibi kamu alacakları dahi tahsil edilemez. Para, Adalet Bakanlığı hesaplarında nemalandırılır.

İhale kesinleştiğinde satış memuru;

1. Öncelikle satış masraflarını (tellaliye harcı, ilan giderleri, bilirkişi ücretleri) ihale bedelinden düşer.

2. Kanunen öncelikli olan vergi borçlarını (Emlak vergisi, veraset ve intikal vergisi gibi) ilgili kurumlara öder.

3. Kalan net safi bedeli, daha önce tespit edilen hisse oranlarına (ve varsa muhdesat yüzdelerine) göre milimetrik olarak hesaplar ve paydaşların bildirdikleri banka hesaplarına transfer eder.

Özel Eşya Hukuku Kesişimleri: Önalım (Şufa) Hakkı ve İntifa

Ortaklığın giderilmesi davaları, eşya hukukunun diğer müesseseleriyle (intifa, sükna, önalım hakkı) doğrudan etkileşim içindedir ve bu kesişim noktaları sıklıkla yanlış anlaşılmalara sebebiyet vermektedir.

Cebri Satışlarda Önalım (Şufa) Hakkının Geçersizliği

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını dışarıdan üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde, diğer mevcut paydaşlara o payı aynı bedelle ve öncelikli olarak satın alma imtiyazı veren yenilik doğuran bir haktır. Bu hak, paydaşlar arasına yabancı birinin girmesini engellemeyi amaçlar. Normal şartlarda bu hakkın kullanımı Asliye Hukuk Mahkemesinde açılacak bir şufa davası ile gerçekleştirilir.

Ancak, izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası neticesinde satış memurluğu eliyle yapılan ihale süreçlerinde bu hakkın kullanılıp kullanılamayacağı meselesi çok katı bir yasal kuralla çözülmüştür. TMK m. 733/1 fıkrası amir hükmü gereğince: Cebri artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.. İzale-i şuyu ihaleleri rızai (gönüllü) bir satış değil, mahkeme emriyle gerçekleştirilen zorunlu (cebri) bir icra satışı niteliğindedir. Bu nedenle, ihaleyi tamamen yabancı, üçüncü bir kişi (örneğin bir müteahhit veya yatırımcı) kazansa dahi, mülkün eski hissedarları “Benim kanuni önalım hakkım var, ihaleyi iptal edin, aynı parayı ben verip alacağım” diyerek şufa davası açamazlar. Kanun koyucunun buradaki amacı, açık artırmanın ciddiyetini korumak, yatırımcıların ihaleye güvenle girmesini sağlamak ve böylece malın gerçek piyasa değerine ulaşmasını temin etmektir. Önalım hakkı tehdidi olan bir ihaleye kimse girmek istemeyeceğinden, yasa bu ihtimali tamamen ortadan kaldırmıştır.

İntifa Hakkı Tesis Edilmiş Malların Durumu

Paylı taşınmazın tamamı veya bir payı üzerinde intifa (kullanma ve yararlanma) hakkı bulunması, mülkiyetin çıplak hale gelmesine neden olsa da, ortaklığın giderilmesi davasının açılmasına yasal bir engel teşkil etmez. İzale-i şuyu satışı gerçekleştiğinde kural olarak intifa hakkı silinmez; ancak ayni niteliğinden sıyrılarak satış bedeli üzerinden o paya isabet eden nakit miktar üzerinde devam eder. Yani intifa hakkı sahibi, artık taşınmazı kullanamaz ancak bankaya yatan o payın getirisinden yararlanmaya devam eder.

Finansal Boyut: Masraflar, Harçlar ve Avukatlık Ücretleri Dağılımı

İzale-i şuyu davası, klasik çekişmeli alacak veya tazminat davalarından çok farklı bir mali yapıya sahiptir. Davada kazanan veya kaybeden bir taraf ihdas edilmez; herkesin davanın nihai sonucundan (tasfiyeden) kendi mülkiyet payı oranında faydalandığı kabul edilir. Bu objektif temel, yargılama masraflarının ve yasal vekalet ücretlerinin kimin cebinden çıkacağını doğrudan belirler:

1. Harç Rejimi: Dava açılırken davacı taraf maktu (sabit) bir harç öder. Asıl büyük harç yükü ise karar ve infaz aşamasında doğar.

   • Aynen Taksim Kararında: Gayrimenkulün bilirkişi tarafından belirlenen toplam değerinin binde 4,55’i oranında nisbi karar ve ilam harcı tahakkuk ettirilir.

   • Satış Suretiyle Taksim Kararında: Yargılama aşamasında değil, ihalenin tamamlanması neticesinde elde edilen kesin satış bedeli üzerinden binde 11,38 oranında nisbi harç tahsil edilir. Bu harç, hissedarlardan ayrıca istenmez; ihaleyi yapan memur bu bedeli satış parasından doğrudan keserek devlete aktarır.

2. Yargılama Giderleri: Davacı tarafından dava dilekçesi verilirken yatırılan ilk harçlar, yargılama boyunca peşin ödenen bilirkişi ücretleri, keşif masrafları ve onlarca kişiye yapılan tebligat giderleri kalem kalem hesaplanır. Davanın sonunda mahkeme, davacının cebinden çıkan bu toplam masrafı, tüm paydaşlara (davacı da dahil) tapudaki hisseleri oranında bölüştürür. Davacı kendi hissesine düşen kısmı “zarar” olarak sineye çeker, kalan kısımları davalılardan (çoğunlukla da satıştan elde edilecek kendi paylarından mahsup edilerek) tahsil eder.

3. Vekalet Ücreti: Davada bir avukat ile temsil edilen tüm paydaşlar (hem davacı hem de duruşmalara avukatıyla katılan davalılar) lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin ilgili maddesi uyarınca “maktu” (sabit, nisbi olmayan) vekalet ücretine hükmedilir. Mahkemece hükmedilen bu sabit ücret de yine tüm paydaşlardan hisseleri oranında tahsil edilerek ilgili avukatlara dağıtılır.

Kurumsal Hukuki Destek ve Baltacı Hukuk Yaklaşımı

Özellikle miras yoluyla nesiller boyu intikal ederek paydaş sayısı onlarca kişiye ulaşmış tarım arazilerinin veya ticaret şirketlerinin aktifinde kayıtlı ortak mülkiyete konu devasa sanayi tesislerinin izale-i şuyu yoluyla tasfiyesi, standart bir usul takibinin çok ötesinde, kapsamlı bir ekonomik kriz yönetimi gerektirir. Sürecin her bir aşaması; imar hukuku, şirketler hukuku (paydaşlardan birinin şirket olması ve iflas/konkordato riski taşıması halinde), miras hukuku ve icra-iflas hukukunun derinlemesine entegrasyonunu zorunlu kılar.

Bu denli sofistike mülkiyet tasfiyelerinde, meseleyi salt bir dilekçe yazımından ibaret görmeyen, hem yerel dinamiklere ve gayrimenkul piyasasına hakim hem de makroekonomik perspektifle hareket eden kurumsal hukuk bürolarının organizasyon yeteneği devreye girmelidir. İhale süreçlerinde değer kaybını önlemek, 5403 sayılı kanun kapsamındaki tarımsal kısıtlamaları aşacak argümanlar üretmek ve muhdesat iddialarını bertaraf edecek stratejiler kurgulamak uzmanlık gerektirir.

Baltacı Hukuk bünyesinde, Şirket Birleşmeleri, Finans ve Ticaret Hukuku alanlarında derin akademik birikimiyle yön veren Doç. Dr. Nuri Baltacı ile İcra, İflas ve Gayrimenkul Hukuku departmanlarının yönetimini üstlenen kurucu ortak Avukat Mustafa Gürdal liderliğinde yürütülen süreçler, bu entegre ve kurumsal yaklaşımın somut örneklerindendir. Gayrimenkulün salt bir dava dosyası değil, paydaşların ekonomik geleceğini tayin eden bir “değer” olduğu bilinciyle hareket eden bu multidisipliner kadro, uzlaşmazlığın arabuluculuk aşamasından başlayarak e-satış portalındaki son kuruşun tahsiline kadar olan süreci, müvekkillerinin finansal menfaatlerini maksimize edecek şekilde stratejik bir mimariyle tasarlamaktadır.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesi davası; tıkanmış, idare edilemez hale gelmiş ve ekonomiye kazandırılamayan mülkiyet ilişkilerini cerrahi bir müdahaleyle çözüme kavuşturan rasyonel bir tasfiye sistemidir. Zorunlu arabuluculuk müessesesinin sisteme entegrasyonu, tarafları yıllar sürecek yorucu tebligat silsilelerinden, muhdesat çatışmalarından ve ihalenin yarı fiyatına gitme risklerinden koruyarak barışçıl ve esnek çözümler üretme şansı tanımıştır. Ancak bu şansın değerlendirilemediği noktada başlayan yargı ve satış memurluğu süreçleri, kıymet takdiri itirazları, e-ihale taktikleri ve ihalenin feshi riskleriyle dolu mayınlı bir arazidir. Paydaşların, hak kayıplarına uğramamak ve yılların birikimi olan gayrimenkullerinin değerinin altında tasfiye edilmesini engellemek adına, süreci baştan sona yönetecek donanımlı ve stratejik hukuki temsilden taviz vermemeleri hayati önem taşımaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

1. İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasını hissedarlardan sadece biri tek başına açabilir mi? Karşı taraf kim olacaktır?

Evet, dava konusu mülk üzerinde ne kadar küçük bir paya sahip olursa olsun (ister paylı mülkiyet ister miras sebebiyle oluşan elbirliği mülkiyeti olsun) herhangi bir ortak, bu davayı tek başına mahkemeye taşıyabilir. Davayı açan bu kişi “davacı” sıfatını alırken; tapuda veya sicilde ismi geçen diğer tüm hissedarlar davalı konumunda olacaktır. Hiç kimsenin dışarıda bırakılması mümkün değildir; ölmüş bir hissedar varsa, onun mirasçıları tespit edilip davaya dahil edilmek zorundadır.

2. Doğrudan mahkemeye başvurup dava açarsak ne olur? Arabuluculuk gerçekten zorunlu mu? 

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile izale-i şuyu davaları açılmadan önce adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvuru yapılması kesin bir “dava şartı” haline getirilmiştir. Arabulucuya başvurulmadan ve anlaşmazlık tutanağı alınmadan doğrudan mahkemeye dava dilekçesi sunarsanız, mahkeme davanın içeriğine dahi bakmadan davayı usulden (şekil eksikliğinden) derhal reddedecektir. Bu aşama es geçilemez.

3. Mahkemenin kararıyla açık artırmaya çıkacak olan gayrimenkulüm yok pahasına, çok düşük bir bedelle satılır mı?

Satış memurluğu aşamasında uzmanlarca gayrimenkulün “o anki güncel piyasa değeri” tespit edilir (Kıymet Takdiri). Yasal kural gereği e-UYAP sistemindeki ihale, bu güncel belirlenen bedelin tam %50’si (yarısı) üzerinden başlar. İhaleye dışarıdan yatırımcılar veya hissedarlar katılıp teklif (pey) verdikçe bu rakam piyasa değerine kadar yükselebilir. Kendi malınızın yarı fiyata gitmesini önlemek için siz de bir hissedar olarak ihaleye girebilir ve içerideki payınızı teminat göstererek malı kendiniz satın alabilirsiniz.

4. Ortak arsamızın üzerine sadece kendi paramı ve emeğimi harcayarak bir ev inşa ettim. İhale sonrası evin parası diğer ortaklara da bölüştürülecek mi?

Eğer diğer ortaklar mahkemede evin tamamen size ait olduğunu açıkça kabul etmezlerse, evin bedeli tapudaki hisselere göre herkese dağılır. Bunun önüne geçmek için izale-i şuyu yargılaması sırasında Asliye Hukuk Mahkemesinde bir “Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası” açıp evi sizin yaptığınızı resmi olarak kanıtlamanız şarttır. Sulh Hukuk Mahkemesi bu davayı bekler; sonuç lehinize çıkarsa, ihale sonrasında tahsil edilen nakit paradan o evin değerine karşılık gelen (oranlanan) yüzdelik tutar doğrudan ve sadece size ödenir, arsanın değeri ise herkese paylaştırılır.

5. Taşınmazımız ihale ile bir yabancıya (üçüncü bir şahsa) satılırsa, ben bir hissedar olarak “şufa (önalım) hakkımı” kullanıp aynı parayı vererek satışı iptal ettirebilir miyim?

Hayır, kullanamazsınız. Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin 1. fıkrası gereği, mahkeme kararıyla yapılan izale-i şuyu satışları bir “cebri icra (zorunlu) satış” türüdür. Kanun, cebri artırmayla yapılan satışlarda hissedarların önalım (şufa) hakkını kullanmasını kesin olarak yasaklamıştır. Mülkü geri almak istiyorsanız, şufa davası açmak yerine doğrudan açık artırmaya iştirak edip en yüksek teklifi vermeniz gerekmektedir.

6. Davayı ben açarsam, yüksek tutarlı mahkeme harçları, bilirkişi ücretleri ve karşı tarafın avukatlık masrafları tamamen benim üzerime mi kalacak?

Davayı başlatan taraf olduğunuz için tebligat, keşif ve bilirkişi avansları gibi yargılama başlangıç masraflarını peşin olarak siz ödersiniz. Ancak dava nihayetlendiğinde, yapmış olduğunuz tüm bu kanuni masraflar ve mahkemenin belirlediği avukatlık ücretleri, mülkiyetin tüm ortaklarına tapudaki payları (hisseleri) oranında paylaştırılır. Yani günün sonunda herkes cebinden sadece kendi hissesine isabet eden masrafı çıkarmış olur; yaptığınız masrafların sizin payınızı aşan kısmını diğer ortaklardan (genellikle satış sonunda onların parasından kesilmek suretiyle) tahsil edersiniz.