Kahramanmaraş Gayrimenkul Avukatı: Süreç, Davalar ve Hukuki Çerçeve

Gayrimenkul hukuku, taşınmaz mallar üzerindeki ayni ve şahsi hakların kazanılması, kullanılması, devredilmesi ve sona erdirilmesine ilişkin kuralları kapsayan geniş bir hukuk dalıdır. Kahramanmaraş, 6 Şubat 2023 depremlerinin ardından kentsel dönüşüm, hasar tespiti, riskli yapı tespiti ve yeniden inşa süreçleri nedeniyle taşınmaz hukuku açısından oldukça dinamik bir bölge haline gelmiştir. Bu çerçevede Kahramanmaraş Gayrimenkul Avukatı arayışında olan kişilerin, sürecin hukuki niteliğini, başvurulacak mahkemeleri ve uygulanacak mevzuatı bilmesi büyük önem taşımaktadır.

Bu makalede; tapu iptali ve tescil davasından izale-i şuyuya, kira uyuşmazlıklarından kat mülkiyetine, imar uygulamalarından ön alım hakkına kadar gayrimenkul hukukunun başlıca uyuşmazlık konuları, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve 3194 sayılı İmar Kanunu çerçevesinde ele alınacaktır.

Gayrimenkul Hukuku Nedir ve Hangi Uyuşmazlıkları Kapsar?

Gayrimenkul hukuku, dar anlamda Türk Medeni Kanunu'nun "Eşya Hukuku" kitabında düzenlenen ayni haklar rejimini, geniş anlamda ise taşınmaza ilişkin her türlü hukuki ilişkiyi kapsar. Mülkiyet hakkı, intifa hakkı, sükna (oturma) hakkı, geçit hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve ipotek gibi sınırlı ayni haklar bu kapsamda değerlendirilir. Ayrıca kira ilişkisinden doğan şahsi haklar da uygulamada gayrimenkul hukukunun konusu sayılır.

Ayni Haklar ve Şahsi Haklar Ayrımı

Ayni haklar, eşya üzerinde herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haklardır. Mülkiyet hakkı bu kategorinin en güçlü örneğidir. Şahsi haklar ise yalnızca taraflar arasında hüküm doğurur. Bir kira sözleşmesi şahsi hak doğururken; tapuya tescil edilen bir intifa hakkı ayni hak niteliğindedir. Bu ayrım, açılacak davanın türü ve görevli mahkemenin belirlenmesinde belirleyici rol oynar.

Tapu Sicili ve Aleniyet İlkesi

Türk Medeni Kanunu'nun 1020. maddesi gereğince tapu sicili alenidir. İlgisini kanıtlayan herkes tapu kütüğünü inceleyebilir ve örneğini alabilir. Tapuda gözüken kayıtlara güvenerek iyi niyetle taşınmaz iktisap eden üçüncü kişilerin kazanımları, TMK m.1023 uyarınca korunur. Bu nedenle Kahramanmaraş'ta bir taşınmaz alım-satımından önce tapu sicilinin titizlikle incelenmesi, sonradan karşılaşılabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir, Hangi Hallerde Açılır?

Tapu iptali ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde oluşturulan tapu kaydının iptali ile gerçek hak sahibi adına yeniden tescili amacıyla açılan bir aynî hak davasıdır. Uygulamada en sık karşılaşılan gayrimenkul davalarından biridir.

Muris Muvazaası (Mirastan Mal Kaçırma)

Muris muvazaası, miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla taşınmazını gerçekte bağışlamasına rağmen tapuda satış göstermesi durumudur. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu'nun 01.04.1974 tarih ve 1/2 sayılı kararı ile geliştirilen ilkeler, bu tür davalarda hâlâ temel referans kaynağıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; murisin ekonomik durumu, satış bedelinin ödenip ödenmediği, taşınmazın değeri ile satış bedeli arasındaki orantı ve mirasçılar arasındaki ilişkiler birlikte değerlendirilir.

Hukuki Ehliyetsizlik ve İrade Sakatlığı

Taşınmaz devri sırasında devredenin temyiz kudretinden yoksun olması (TMK m.15), tapu işleminin geçersizliğine yol açar. Aynı şekilde hata (TBK m.30), hile (TBK m.36) ve ikrah (TBK m.37) gibi irade sakatlıkları da iptal sebebidir. Demans, ileri yaş hastalıkları veya geçici bilinç bozuklukları olan kişiler tarafından yapılan tapu devirleri, sağlık kurulu raporları ile desteklenerek dava konusu edilebilir.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. HMK m.12 uyarınca taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir ve dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Bu nedenle Kahramanmaraş sınırları içindeki bir taşınmaza ilişkin tapu iptali davası, Kahramanmaraş Adliyesi bünyesindeki Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür.

İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nasıl Açılır?

Bir taşınmaza birden fazla kişinin paylı veya elbirliği halinde malik olması durumunda, ortaklar arasında kullanım ve yönetim konusunda anlaşmazlık çıkması sık rastlanan bir durumdur. Türk Medeni Kanunu m.698 ve devamı hükümleri uyarınca her paydaş, paylaşma istenmeyeceğine ilişkin bir sözleşme veya kanuni engel bulunmadıkça ortaklığın giderilmesini her zaman talep edebilir.

Aynen Taksim mi Satış Suretiyle Paylaşım mı?

Ortaklığın giderilmesinde kural aynen taksimdir. Ancak taşınmazın niteliği, imar durumu ve paydaş sayısı dikkate alındığında aynen taksim mümkün değilse mahkeme, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Kahramanmaraş'ta tarım arazileri ve hisseli arsalar bakımından sıkça karşılaşılan bu davalarda, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun da göz önünde bulundurulması gerekir. Tarım arazilerinin belirli büyüklüğün altına bölünmesi yasaklanmış olduğundan, bu tür taşınmazlarda aynen taksim çoğunlukla mümkün olmaz.

Satış Memurluğu ve İhale Süreci

Mahkeme satış yoluyla paylaşmaya karar verdiğinde, dosya Satış Memurluğu'na devredilir. Taşınmaz açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen bedel payları oranında ortaklar arasında dağıtılır. Ortakların ihaleye katılma ve pey sürme hakları saklıdır.

Vekaletle Yürütülen Süreç

İzale-i şuyu davası niteliği gereği "iki taraflı" değil "çok taraflı" bir davadır; tüm paydaşların davaya dahil edilmesi zorunludur. Bu nedenle paydaşların tespiti, tebligat sorunları ve gaiplik halleri davanın uzamasına yol açabilir. Somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Hukuki Süreç Nasıl İşler?

Kira ilişkisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ila 378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından TBK m.339-356 arasındaki özel hükümler uygulanır. Kahramanmaraş'ta deprem sonrası konut piyasasındaki dalgalanma, kira artış oranları ve tahliye davalarını gündeme taşımıştır.

Kira Tespit Davası

TBK m.345 uyarınca kira tespit davası, kira sözleşmesinin başlangıcından beş yıl geçtikten sonra açılabilir. Beş yıllık dönem öncesinde ise kira bedelinin artış oranı, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflarca kararlaştırılabilir (TBK m.344). Hâkim, hak ve nesafet ilkelerini gözeterek emsal kira bedellerini esas alır.

Tahliye Davası ve Sebepleri

Konut ve işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılmıştır. Bunlar arasında en sık başvurulanlar; ihtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m.350), yeniden inşa ve imar amacıyla tahliye (TBK m.350/2), yeni malikin ihtiyacı (TBK m.351), iki haklı ihtar (TBK m.352/2) ve kiracının kendisine ait konutu bulunması (TBK m.352/3) yer alır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel içtihatları uyarınca ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmaktadır.

İcra Yoluyla Tahliye

Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı kiraya veren, İcra ve İflas Kanunu m.269 vd. uyarınca ilamsız icra takibi başlatabilir. Otuz günlük ödeme süresi içinde borcun ödenmemesi halinde icra mahkemesinden tahliye kararı talep edilebilir. Bu yol, klasik tahliye davasına kıyasla daha hızlı sonuç verir.

Kat Mülkiyeti ve Apartman Yönetiminden Doğan Uyuşmazlıklar Nelerdir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet rejimini düzenler. Kahramanmaraş'ta yeniden inşa edilen apartmanlar ve toplu yapılarda kat malikleri arasındaki ilişkilerden doğan uyuşmazlıklar sıklıkla gündeme gelmektedir.

Ortak Yerlerin Kullanımı ve Aidat Borcu

KMK m.20 uyarınca kat malikleri, anataşınmazın bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Aidat borcunu ödemeyen kat maliki aleyhine yöneticinin yetki belgesi ile icra takibi başlatılabilir. Gecikme tazminatı olarak aylık yüzde beş oranında faiz uygulanır.

Yönetici Tayini ve Genel Kurul Kararlarının İptali

Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, KMK m.33 uyarınca kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay, her halde karar tarihinden itibaren altı ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesi'nde iptal davası açılabilir. Hukuka, dürüstlük kuralına veya yönetim planına aykırı kararlar bu yolla iptal ettirilebilir.

Görevli Mahkeme

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, KMK Ek m.1 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Bu kural, uyuşmazlığın değeri ne olursa olsun uygulanır.

Ön Alım (Şufa) Hakkı Davası Hangi Şartlarda Açılır?

Ön alım hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşların aynı koşullarda o payı öncelikle satın alma hakkıdır. TMK m.732, 733 ve 734'te düzenlenen bu hak, paylı mülkiyetin korunmasını amaçlar.

Hak Düşürücü Süreler

TMK m.733/3 uyarınca ön alım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süreler hak düşürücü süredir; hâkim tarafından resen dikkate alınır.

Davanın Niteliği

Ön alım davası, yenilik doğuran bir davadır. Mahkeme, davanın kabulü halinde davacı adına tescile karar verir. Davacı, satış bedelini ve tapu masraflarını mahkeme veznesine depo etmek zorundadır. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre, muvazaalı (gerçek olmayan) satış işlemleri ön alım hakkını kullanmaya engel teşkil etmez.

İmar Hukuku ve Kentsel Dönüşüm Süreçleri Kahramanmaraş'ta Nasıl İşlemektedir?

6 Şubat 2023 depremlerinin ardından Kahramanmaraş, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yoğun bir yeniden yapılanma sürecine girmiştir. Bu süreçte hasar tespit raporları, riskli yapı tespitleri, hak sahipliği değerlendirmeleri ve imar uygulamaları sıkça uyuşmazlık konusu olmaktadır.

Hasar Tespit Raporlarına İtiraz

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca düzenlenen hasar tespit raporlarına; "az hasarlı", "orta hasarlı", "ağır hasarlı" ve "yıkık" şeklindeki tespitlere karşı, tebliğden itibaren süresi içinde itiraz edilebilir. İtiraz sürecinin idari aşamada sonuç vermemesi halinde idare mahkemelerinde iptal davası açılabilir.

3194 Sayılı İmar Kanunu m.18 Uygulamaları

İmar uygulaması (parselasyon) işlemleri, mülkiyet hakkına doğrudan müdahale teşkil eden idari işlemlerdir. Düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisinin yüzde kırk beşi aşması, parsellerin yer değiştirmesi veya değer kayıpları, idari yargıda iptal davasına konu olabilir. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesidir.

Kamulaştırma ve Bedel Tespit Davaları

2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu uyarınca kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili davaları Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür. Kamulaştırmasız el atma halinde ise taşınmaz maliki, dilerse bedel davası dilerse men-i müdahale davası açabilir. Anayasa Mahkemesi'nin ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihatları, hukuki el atma ile fiili el atma ayrımına özel önem atfetmektedir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir, Hangi Hallerde Geçerlidir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, tarafların ileride bir taşınmazın satışını yapmayı taahhüt ettikleri ön sözleşmedir. Noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur (Noterlik Kanunu m.89). Şekle aykırılık halinde sözleşme kesin hükümsüzdür.

Tapuya Şerh ve Üçüncü Kişilere Etki

Satış vaadi sözleşmesi, TMK m.1009 uyarınca tapu kütüğünün şerhler sütununa kaydedilebilir. Şerh tarihinden itibaren beş yıl boyunca üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Şerh edilmeyen satış vaadi sözleşmeleri, yalnızca taraflar arasında şahsi hak doğurur.

Cebri Tescil Davası

Satış vaadinde bulunan tarafın taşınmazı devretmekten kaçınması halinde, vaadi alan kişi cebri tescil (zorla tapu devri) davası açabilir. Bu davalar Asliye Hukuk Mahkemesi'nde görülür ve on yıllık zamanaşımına tabidir.

Yabancıların Türkiye'de Taşınmaz Edinmesi Nasıl Düzenlenmiştir?

2644 sayılı Tapu Kanunu m.35 uyarınca yabancı uyruklu gerçek kişiler, kanuni sınırlamalar çerçevesinde Türkiye'de taşınmaz edinebilir. Toplam alan, ülke genelinde otuz hektarı geçemez. Askeri yasak bölgeler ve güvenlik bölgelerinde edinim, ilgili komutanlığın onayına tabidir.

Vatandaşlık Kazanımı için Taşınmaz Edinimi

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik uyarınca, belirli tutarın üzerinde taşınmaz edinen ve üç yıl süreyle satmama taahhüdü veren yabancılar Türk vatandaşlığı için başvurabilir. Bu sürecin doğru yürütülmesi, hem tapu işlemleri hem de vatandaşlık başvurusu açısından titizlik gerektirir.

Gayrimenkul Davalarında Süreler ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

Gayrimenkul davalarında zamanaşımı ve hak düşürücü süreler, hak kayıplarının önlenmesi açısından kritik öneme sahiptir. Tapu iptali ve tescil davalarında genel zamanaşımı süresi yoktur; ancak iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamındaki kazanımları korunur. Olağan zamanaşımı ile iktisap on yıl (TMK m.712), olağanüstü zamanaşımı ile iktisap yirmi yıldır (TMK m.713).

Delillerin Toplanması

Tapu kayıtları, kadastro tutanakları, vergi kayıtları, banka dekontları, tanık beyanları, bilirkişi raporları ve keşif tutanakları gayrimenkul davalarının temel delillerini oluşturur. Özellikle muris muvazaası davalarında ekonomik durumun ortaya konması için tüm bu delillerin sistematik biçimde toplanması gerekir.

Arabuluculuk Zorunluluğu

7445 sayılı Kanun ile getirilen değişiklikler çerçevesinde, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar (tahliye davaları, kira tespiti davaları), ortaklığın giderilmesi davaları, kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk sürecinin tamamlanmadığı davalar usulden reddedilir.