Kira Sözleşmesinde Tahliye, Depozito, Kira Borcu ve Arabuluculuk

Konut ve işyeri kira uyuşmazlıklarında en çok aranan başlıklar genellikle aynı eksende toplanır: “Depozito ne zaman iade edilir?”, “Kiracı ödemezse ne olur?”, “Tahliye taahhüdü geçerli midir?”, “Yeni malik evi aldıysa kiracıyı çıkarabilir mi?” ve “Arabuluculuk zorunlu mu?” Bu soruların tamamı, kira sözleşmesinin sonuçlarıyla ilgilidir ve Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri içinde açık karşılık bulur.

Uygulamada Kahramanmaraş hukuk bürosu Baltacı Hukuk’a gelen kira hukuku dosyalarında da, uyuşmazlıkların çoğu sözleşmenin başından değil sonundan görünür hâle gelir. Oysa tahliye, depozito ve kira borcu gibi başlıkların tamamı, sözleşme yapılırken doğru kurulmuşsa daha kolay yönetilir. Bu nedenle bu rehber, karar verme aşamasındaki kullanıcı niyeti için hazırlanmıştır.

Depozito nedir, nasıl alınır, nasıl geri verilir?

Depozito, kanundaki adıyla güvence bedeli, kiraya verenin sözleşmeye aykırılık veya zarar ihtimaline karşı aldığı teminattır. TBK m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, bu bedeli kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek biçimde bankada tutar. Kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava veya takip açtığını bildirmezse banka güvenceyi kiracının talebi üzerine iade eder.

Depozito iadesinde temel kriterler

Depozito uyuşmazlıklarında en önemli ayrım, olağan kullanım sonucu yıpranma ile sözleşmeye aykırı zarar arasındadır. Boyanın eskimesi ile duvarın kırılması aynı şey değildir. Musluğun zamanla yıpranması ile vitrinin kasten zarar görmesi de aynı hukuki kategoride değerlendirilmez. Bu nedenle teslim-tesellüm tutanağı, fotoğraf kaydı ve demirbaş listesi büyük önem taşır.

Kiracı kira ödemezse ne olur?

Kiracı, TBK m. 313 ve 314 uyarınca kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri ödeme borcu altındadır. Kira borcu muaccel olduğu hâlde ödenmezse, TBK m. 315 devreye girer. Buna göre kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.

Bu düzenleme, kira alacağı ile tahliye meselesinin neden çoğu zaman birlikte konuşulduğunu açıklar. Çünkü ödeme yapılmayan dosyalarda sadece borç değil, bazen tahliye zemini de oluşur. Ancak uygulamada her ödeme gecikmesi otomatik tahliye anlamına gelmez; gönderilen ihtarın içeriği, süresi ve sonraki süreç önemlidir.

Kira borcu sürecinde tipik adımlar

1. Muaccel kira veya yan gider borcu doğar.

2. Kiraya veren yazılı ihtar gönderir.

3. Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 günlük süre işler.

4. Ödeme yapılmazsa dava veya takip stratejisi gündeme gelir.

5. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa ayrıca tahliye davası tartışılır.

Tahliye taahhüdü nedir, ne zaman geçerlidir?

Tahliye taahhüdü, kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. TBK m. 352’ye göre bu taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş ve yazılı olmalıdır. Kiracı bu tarihte boşaltmazsa kiraya veren, o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Buradaki teknik terim olan “tahliye taahhüdü”, kira sözleşmesinden ayrı veya sözleşme içinde yer alan fakat kiracının belirli tarihte boşaltma iradesini gösteren yazılı belgeyi ifade eder. Uygulamada en çok hata yapılan konu, imza tarihinin, teslim tarihinin ve boşaltma tarihinin karıştırılmasıdır. Özellikle boş şablon imza, tarih sonradan doldurma veya teslim öncesi alınan belge uyuşmazlık çıkarabilir.

Tahliye taahhüdünde kontrol listesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye nasıl olur?

TBK m. 350’ye göre kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Aynı madde, yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerektiğinde ve bu sırada kullanım imkânsızsa tahliye sebebi doğabileceğini de düzenler. Bu davalarda ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu nitelik taşıması beklenir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sağlandıktan sonra TBK m. 355 devreye girer. Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar hâlinde de benzer sınırlamalar vardır; eski kiracının öncelik hakkı bulunur. Bu hükme aykırılık hâlinde tazminat gündeme gelebilir.

Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

TBK m. 310’a göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani satış, kira sözleşmesini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Ancak TBK m. 351 yeni malike belirli koşullarda tahliye davası açma hakkı tanır. Yeni malik, kendisi veya yakınları için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir. İsterse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir.

Bu nedenle “ev satıldıysa kiracı hemen çıkar” düşüncesi hukuken doğru değildir. Aynı şekilde “ev satıldıysa kiracı artık hiçbir risk taşımaz” sonucu da doğru değildir. Doğru değerlendirme, yeni malikin ihtiyacının niteliği ve kanundaki süreler üzerinden yapılmalıdır.

Fesih, yazılı bildirim ve aile konutu etkisi

TBK m. 347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş gün önce bildirim yapmadıkça sözleşme bir yıl uzar. Kiraya veren sırf sürenin bitimine dayanarak sona erdiremez; on yıllık uzama süresi sonrasında üç ay önceden bildirim şartıyla sona erdirme hakkı doğabilir. TBK m. 348, fesih bildiriminin yazılı yapılmasını zorunlu kılar. TBK m. 349 ise aile konutunda kiracı eşin diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi feshedemeyeceğini düzenler.

Bu hükümler özellikle şu tip dosyalarda öne çıkar:

• evlilik birliği içindeki konut uyuşmazlıkları

• boşanma sürecine giren eşlerin kira ilişkisi

• süre sonunda çıkılıp çıkılmayacağı tartışmaları

• yazılı bildirim yapılmadan sözleşmenin sona erdiğinin sanılması

Arabuluculuk hangi aşamada devreye girer?

Adalet Bakanlığı’na göre kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023 tarihinde başlamıştır. Arabuluculuk Daire Başkanlığı da 2026 yılı tarifesinin 26 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığını duyurmuştur. Bu nedenle güncel kira uyuşmazlıklarında, doğrudan dava açmadan önce arabuluculuk başlığı mutlaka değerlendirilir.

Arabuluculukta en çok konuşulan başlıklar

Kahramanmaraş özelinde bu süreç, şehir içindeki kira ilişkilerinin yerel karakterini taşısa da hukuki olarak ulusal usul kurallarına tabidir. Bu yüzden dosyanın Kahramanmaraş’ta olmasıyla Ankara’da veya İstanbul’da olması arasında kanuni rejim bakımından farklılık yoktur; farklılık daha çok somut deliller ve yerel kullanım alışkanlıklarında görülür.

Yargıtay ve temyiz ekseni neden önemlidir?

Kira hukukunda yalnız ilk derece mahkemesi değil, temyiz ekseni de önem taşır. Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 26.06.2025 tarihli iş bölümü kararına göre, kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, kira tespiti ve uyarlama dâhil olmak üzere 3. Hukuk Dairesi kapsamında; İcra ve İflas Kanunu’nun 10. babındaki kira alacağı ve tahliyeden kaynaklanan itirazın kaldırılması ve tahliye kararları ise 12. Hukuk Dairesi kapsamında gösterilmiştir. Bu ayrım, uygulamada doğru hukuki nitelendirmenin neden önemli olduğunu gösterir.

Hızlı uygulama rehberi

Kiracı için

• Kira bedelini banka üzerinden ödeyin.

• Depozito verirken yazılı kayıt oluşturun.

• Teslim anında tutanak düzenleyin.

• Taşınmazdaki ayıpları gecikmeden bildirin.

• Tahliye taahhüdü imzalarken tarih ve metni dikkatle kontrol edin.

Kiraya veren için

• Taşınmazı elverişli halde teslim edin.

• Ödeme gecikmelerinde yazılı ihtar yolunu doğru kullanın.

• İhtiyaç veya yeni malik sebebine dayanıyorsanız süreleri kaçırmayın.

• Depozito ve teslim konularında yazılı kayıt tutun.

• Tahliye sebeplerini sözleşme serbestisi zannıyla genişletmeyin; kanundaki sebepler belirleyicidir.

Sonuç

Kira sözleşmesinde tahliye, depozito, kira borcu ve arabuluculuk başlıkları birbirinden bağımsız değil; aynı hukuki ilişkinin farklı sonuçlarıdır. Sağlam bir sözleşme, açık teslim kaydı, düzenli ödeme ve doğru yazılı bildirimler bu alanların tamamında belirleyici rol oynar. Kahramanmaraş hukuk bürosu Baltacı Hukuk bağlamında da, kira hukukunda en çok uyuşmazlık yaratan noktalar genellikle kanundaki temel süreler ve yazılı belge düzeni etrafında toplanır.

Bu makale hakkında: Bu içerik, kira hukukunda sık sorulan tahliye, depozito ve ödeme uyuşmazlıkları esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir.