Konut & İşyeri Kira Sözleşmesi ve Sonuçları: Kahramanmaraş Rehberi

Konut ve işyeri kira sözleşmesi, yalnızca bir taşınmazın kullanıma bırakılmasını gösteren basit bir belge değildir. Bu sözleşme; kiraya verenin teslim borcunu, kiracının kira ödeme yükümlülüğünü, taşınmazın kullanım amacını, gider paylaşımını, depozitoyu, tahliye sebeplerini ve dava süreçlerini doğrudan etkileyen temel hukuki metindir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kanun ayrıca kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli kurulabileceğini açıkça düzenler.

Kahramanmaraş’ta konut ve işyeri kiraları bakımından uygulamada en sık karşılaşılan sorunlar; eksik sözleşme metni, belirsiz kullanım amacı, elden ödeme, depozitonun usule uygun düzenlenmemesi, teslim tutanağının yapılmaması ve tahliye süreçlerinin yanlış değerlendirilmesidir. Bu nedenle kira ilişkisinin başında hazırlanan metin, çoğu zaman uyuşmazlığın sonucunu daha dava açılmadan etkiler. Uygulamada Kahramanmaraş hukuk bürosu Baltacı Hukuk’a yönelen kira hukuku sorularının önemli bölümü de, sözleşme yapılırken önemsiz görülen bir maddenin sonradan temel uyuşmazlık noktası hâline gelmesinden kaynaklanır.

Konut ve işyeri kira sözleşmesi nedir?

Kira sözleşmesi, borçlar hukukunun en sık uygulanan sözleşme tiplerinden biridir. Kanunda “kira sözleşmesi” başlığı altında düzenlenen bu ilişki, genel kira hükümleri ile konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü özel hükümlerden oluşur. Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulama alanı, bunlarla birlikte kiracıya bırakılan eşyayı da kapsar; ancak niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmalarında bu özel rejim uygulanmaz.

Bu ayrım pratikte önemlidir. Çünkü konut kiralarında barınma ihtiyacı, aile konutu koruması ve yaşam alanının sürekliliği daha güçlü şekilde öne çıkarken; çatılı işyeri kiralarında kullanım amacı, faaliyet konusu, müşteri akışı, demirbaş kullanımı ve ticari devamlılık daha belirgin sonuçlar doğurur. Kahramanmaraş’ta merkez ilçelerde konut kiraları ile işyeri kiralarının sözleşme dili aynı kalıpta hazırlanırsa, özellikle işyeri dosyalarında daha hızlı uyuşmazlık ortaya çıkabilir.

Kahramanmaraş’ta kira sözleşmesi hazırlanırken hangi temel unsurlar yazılmalıdır?

Kira sözleşmesi hazırlanırken ilk dikkat edilmesi gereken unsur, taraf bilgilerinin eksiksiz olmasıdır. Kiraya verenin ve kiracının adı-soyadı veya ticaret unvanı, T.C. kimlik numarası ya da vergi numarası, açık adresi ve tebligat bilgisi açıkça gösterilmelidir. İşyeri kiralarında imza atan kişinin şirketi temsile yetkili olması ayrıca önem taşır.

İkinci temel unsur, kiralanan taşınmazın doğru tanımlanmasıdır. Açık adres, bağımsız bölüm numarası, kullanım şekli, eklentiler, depo alanı, ortak kullanım alanı, otopark ve varsa demirbaşlar açıkça yazılmalıdır. Sözleşmede “işyeri” denmesine rağmen fiilen depo, atölye ya da üretim yeri olarak kullanım planlanıyorsa, bu durumun baştan net yazılması gerekir. Aksi hâlde hem kira ilişkisi hem de apartman/site düzeni yönünden yeni tartışmalar doğabilir.

Üçüncü unsur, kira bedeli ile ödeme yöntemidir. Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür; aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve gerekiyorsa yan giderler her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Kiracının kira veya yan gider borcunu ödememesi hâlinde, kiraya veren yazılı ihtar gönderebilir; konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

Dördüncü unsur, teslim durumudur. Teslim tutanağında duvar, zemin, mutfak, banyo, kombi, klima, sayaç, kepenk, vitrin, tabela alanı ve mevcut hasarlar kayda geçirilmelidir. Çünkü kiraya veren kiralananı amaçlanan kullanıma elverişli halde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Taşınmaz sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini, ayıpla orantılı kira indirimi yapılmasını veya zararının karşılanmasını isteyebilir; önemli ayıp hâlinde fesih de gündeme gelebilir.

Örnek kontrol tablosu

Kiraya verenin ve kiracının hakları nelerdir?

Kiraya verenin en temel borcu teslim borcudur. Kanuna göre kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli biçimde teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmak zorundadır. Ayrıca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kural olarak kiraya veren katlanır.

Kiracının temel borçları ise kira bedelini ödeme, taşınmazı özenle kullanma, komşulara gerekli saygıyı gösterme, olağan temizlik ve bakım giderlerine katlanma ve kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin bildirmedir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir; aksi yazılı kararlaştırılmadıkça, kiraya veren rıza gösterdiği değişiklikler nedeniyle taşınmazın eski hâle getirilmesini isteyemez.

Konut ve işyeri kiralarında bu hak-borç dengesinin en önemli sonucu şudur: Taraflardan biri sözleşmeyi “tek taraflı güç belgesi” gibi kullanamaz. Nitekim TBK m. 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz; TBK m. 346’ya göre de kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde ceza koşulu veya sonraki kira bedellerini otomatik muaccel kılan şartlar geçersizdir.

Depozito nasıl düzenlenmelidir?

Depozito, kanundaki adıyla güvence bedeli, kira hukukunda en çok tartışılan konulardan biridir. TBK m. 342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kararlaştırılan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak şeklinde verilecekse, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde bankada tutulmasına ilişkin özel sistem öngörülmüştür. Ayrıca kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını ya da takip başlattığını bankaya bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Bu nedenle Kahramanmaraş’ta uygulamada sık görülen “elden depozito verildi, makbuz da yok” yöntemi hukuken en zayıf yöntemlerden biridir. Depozitonun miktarı, veriliş tarihi, hangi şartlarla iade edileceği ve taşınmazın teslim anındaki fiziki durumu mutlaka açık olmalıdır. Özellikle işyeri kiralarında boya, tadilat, vitrin, tabela, klima ve zemin kaplaması gibi kalemler teslim-tesellüm aşamasında tek tek gösterilmediğinde, kira sonunda ciddi ihtilaf doğabilir.

Kira artışı nasıl belirlenir?

Kira artışı bakımından temel hüküm TBK m. 344’tür. Güncel metne göre, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar artış oranı konusunda anlaşmamışsa, hâkim bu üst sınırı aşmamak ve taşınmazın durumunu dikkate almak suretiyle hakkaniyete göre belirleme yapar. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise emsal kira bedelleri ve kiralananın durumu ayrıca dikkate alınır.

Kira artışında temel çerçeve

Kahramanmaraş özelinde kira artış uyuşmazlıklarında karşılaşılan tipik hata, çevredeki emsal kira bedelleri değiştiği anda sözleşmedeki tüm sınırların ortadan kalktığının düşünülmesidir. Oysa emsal bedel özellikle beş yıl sonrası tespit uyuşmazlıklarında öne çıkar; her durumda doğrudan ve sınırsız artış hakkı doğurmaz.

Kira sözleşmesi nasıl sona erer?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme, genel kira sözleşmelerinden daha ayrıntılı kurallara bağlıdır. TBK m. 347’ye göre kiracı, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren sırf sürenin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapmak koşuluyla sözleşmeye son verebilir. Fesih bildiriminin geçerliliği ise yazılı şekle bağlıdır.

Aile konutu bakımından ayrıca özel koruma vardır. Aile konutu olarak kullanılan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı olmayan eş de bildirimle sözleşmenin tarafı sıfatını kazanabilir. Bu hüküm, özellikle boşanma sürecinde veya eşlerden birinin evi tek başına terk etmeye çalıştığı durumlarda önem taşır.

Tahliye sebepleri nelerdir?

TBK m. 350 ve devamı maddeler, tahliye sebeplerini düzenler. Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacı varsa tahliye davası açabilir. Yeniden inşa, imar, esaslı onarım veya genişletme ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir. Kiralananı sonradan edinen yeni malik ise, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yaparak altı ay sonra dava açabilir veya sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yolunu kullanabilir.

Kiracıdan kaynaklanan sebepler bakımından en çok bilinen düzenleme, yazılı tahliye taahhüdüdür. TBK m. 352’ye göre kiracı, teslimden sonra taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra veya dava yoluna başvurabilir. Aynı maddede iki haklı ihtar düzenlemesi de yer alır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunursa, kiraya veren bir ay içinde dava açabilir. Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması da belirli şartlarda dava sebebidir.

Arabuluculuk ve dava süreci Kahramanmaraş’ta nasıl işler?

Adalet Bakanlığı’nın 2023 duyurularına göre kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk 1 Eylül 2023 itibarıyla uygulanmaya başlamıştır. 2025 ve 2026 döneminde Arabuluculuk Daire Başkanlığı da ücret tarifelerinin her yıl ayrıca yayımlandığını duyurmuştur. Bu nedenle kira alacağı, tahliye, kira farkı, depozito iadesi veya benzeri uyuşmazlıklarda doğrudan dava yerine önce arabuluculuk süreci değerlendirilir.

Kahramanmaraş bakımından bu şu anlama gelir: Uyuşmazlık yerelde doğsa da süreç, sadece “ev sahibi-kiracı tartışması” olarak kalmaz; arabuluculuk bürosu, Sulh Hukuk Mahkemesi, icra daireleri ve bazı dosyalarda icra hukuk mahkemesi devreye girebilir. Yargıtay Büyük Genel Kurulu’nun 26.06.2025 tarihli iş bölümü kararında, kira ilişkisinden kaynaklanan davalar, kira tespiti ve uyarlama dâhil olmak üzere 3. Hukuk Dairesi kapsamında; İcra ve İflas Kanunu’nun 10. babındaki kira alacağı ve tahliyeden kaynaklanan itirazın kaldırılması ve tahliye kararları ise 12. Hukuk Dairesi kapsamında gösterilmiştir.

Sık sorulan sorular

Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi yazılı yapılmak suretiyle de geçerli şekilde kurulabilir. Ancak ispat gücü ve tarafların korunması bakımından metnin açık hazırlanması önemlidir.

Ev satılırsa kiracı hemen çıkar mı?

Hayır. TBK m. 310’a göre kiralanan el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Tahliye için ayrıca kanundaki sebepler ve süreler değerlendirilir.

Depozito en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında en fazla üç aylık kira bedeli olabilir.

Kiracı kira ödemezse ne olur?

Kiraya veren yazılı ihtar göndererek konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verebilir. Süre sonunda ödeme yapılmazsa hukuki süreç ilerletilebilir.

Tahliye taahhüdü sözlü olabilir mi?

Hayır. Kanun yazılı tahliye taahhüdünü esas alır ve bunun teslimden sonra verilmesi gerekir.

Sonuç

Konut ve işyeri kira sözleşmesi, özellikle Kahramanmaraş gibi hareketli yerel piyasalarda, yalnızca kiralama işleminin değil; ileride doğabilecek tahliye, artış, depozito, hasar ve teslim uyuşmazlıklarının da temel belirleyicisidir. Sözleşmenin açık kurulması, ödeme yönteminin yazılı hale getirilmesi, teslim tutanağının yapılması, kullanım amacının netleştirilmesi ve depozitonun usule uygun belirlenmesi taraflar açısından önemli koruma sağlar. Kahramanmaraş hukuk bürosu Baltacı Hukuk bağlamında değerlendirildiğinde, yerel kira dosyalarında en güçlü fark çoğu zaman dava aşamasında değil, sözleşme kurulurken yapılan doğru veya yanlış tercihlerde ortaya çıkar.

Bu makale hakkında: Bu içerik, kira hukukunda sık karşılaşılan sorular esas alınarak hazırlanmış genel bilgilendirme metnidir.